До недавнего времени рынок коммерческой недвижимости не пользовался высокой популярностью у инвесторов. А сейчас стремительно набирает обороты — инвесторы получили обширный выбор объектов, часто обладающих более высокими доходностями по сравнению с жилой недвижимостью. Какие есть способы инвестиций в нежилую недвижимость:
Купля-продажа. Получение инвестиционной доходности происходит путем покупки нежилого помещения с последующей перепродажей. Часто инвесторы приобретают нежилые помещения в неудовлетворительном состоянии, ремонтируют и продают выше первоначальной цены на 30–40%.
Сдача в аренду. Частные инвесторы могут получить от арендного потока доходность в размере 12–14%. Уровень заполняемости и, следовательно, арендного потока в большинстве случаев зависим от следующих аспектов: класс бизнес-центра, близкое расположение к территориям бизнес-активности, доступность транспорта, наличие инфраструктуры у объекта (парковка, благоустроенная территория, рядом есть предприятия общественного питания).
Для торговых объектов ключевым моментом, который влияет на размер ставки, является трафик и местоположение. Для определения местоположения важны следующие факторы: расположение на первой линии домов, высокая посещаемость (в центре жилых районов, в местах с интенсивным потоком людей — недалеко от станций метро, вокзалов, транспортно-пересадочных узлов), возможность размещения витрин и вывесок, наличие транспортных узлов и развязки. Для складов основные требования — местоположение, транспортная развязка.
Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ). Коммерческая недвижимость принесёт частному инвестору больше выгоды, если помещение будет давать устойчивый поток арендных платежей на длительный период. Такой актив обеспечивает прибыль примерно в размере 10% ежегодно, инвестиции окупаются в течение 8–10 лет.
Инвестиции в строительство. Могут быть наиболее прибыльным способом инвестирования для частных инвесторов. После введения объекта недвижимости в эксплуатацию его рыночная стоимость обычно возрастает на 20–50%.
Если инвестор планирует проинвестировать проект в ходе строительства, то стоит учесть инфраструктуру места, проектирование пространства, местоположение и транспортную развязку. Чем выше качество самого помещения, тем привлекательнее становится его цена на момент начала продаж. Это относится к объектам, которые расположены в местах, где инфраструктура активно развивается.
Вклад в ПИФ — форма совместных инвестиций в различные нежилые помещения. Управляющая компания привлекает инвестиционные ресурсы и размещает их в активах. В обмен инвестор получает паи и право на часть дохода от арендных платежей. Также доход может поступать от переоценки фондов.
ПИФ позволяет инвесторам стать совладельцами торговых центров, офисных зданий, складских помещений. Такой подход освобождает инвесторов от необходимости лично заниматься поиском подходящих помещений, арендаторов либо покупателей.
В среднем годовая доходность ЗПИФ может составлять от 10 до 13%. Но значительная часть ЗПИФов устанавливает высокий порог для входа и ориентирована на квалифицированных инвесторов.
Краудлендинг — инвестирование через онлайн-платформы, которые специализируются на заёмщиках строительного сектора. Можно инвестировать в застройщика, при этом не посещать сам объект или офис.
