В уходящем году законодательство о недвижимости претерпело ряд существенных изменений. Государство, в частности, ускорило процедуры установления границ населенных пунктов и территориальных зон, несколько облегчило положение банкротов-ипотечников и резко снизило размер санкций, применяемых к застройщикам, нарушившим условия ДДУ.
Изменения в сфере налогообложения недвижимости
01.01.2024 года статья 362 НК РФ пополнилась пунктом 3.1. Эта норма ввела беззаявительный порядок прекращения начисления налога в случае гибели или уничтожения объекта. Если налогоплательщик не уведомил ИФНС о разрушении недвижимости, то налоговые чиновники должны использовать сведения о данном факте из других органов и не исчислять налог с 1-го числа месяца её гибели (Федеральный закон от 31.07.2023 № 389 – ФЗ).
Кроме того, законодатель прояснил ситуацию с взиманием налога, когда часть земельного участка занята жилым фондом (инженерной инфраструктурой), а другая – обычным объектом. В соответствии с Налоговым кодексом РФ (НК РФ) на участок, занятый жилым фондом, теперь предоставляются льготы. С 1 января 2024 года налоговая база по таким частям участка рассчитывается отдельно и определяется как доля кадастровой стоимости всего земельного участка, пропорциональная указанной части земельного участка (п. 2 ст. 391 НК РФ). Этот же закон уточнил, что к жилым домам относятся многоквартирные дома, наемные и садовые дома (п. 118 ст. 2 Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ).
Федеральный закон от 22.04.2024 № 88-ФЗ освободил от уплаты государственной пошлины за совершение нотариальных действий граждан, которые наследуют имущество лиц, погибших (умерших) вследствие увечья (ранения, травмы, контузии), полученного в результате обстрелов, взрывов и (или) разрушений со стороны вооруженных формирований Украины и (или) террористических актов (аб.3 п. 5 ст. 333.38 НК РФ). Кроме того, данный нормативно-правовой акт освободил наследников такой недвижимости от уплаты пошлины за государственную регистрацию права собственности (п.п. 19 п. 1 ст. 335.35 НК РФ).
В августе 2024 года Налоговый кодекс вновь пополнился новыми изменениями. Федеральный закон от 08.08.2024 № 259-ФЗ предоставил право на льготу при уплате налога на имущество физических лиц сразу нескольким категориям налогоплательщиков. В их число вошли участники СВО, проходящие (проходившие) службу в различных министерствах и ведомствах, члены их семей, а также члены семей граждан, погибших (умерших) в связи с участием в боевых действиях на стороне ДНР и ЛНР, начиная с 11.05.2014 года (п.п. 9.1 – п.п. 9.5. п. 1 ст. 407 НК РФ).
Поправки в законодательство о регистрации недвижимости
01.02.2024 года начали действовать поправки, внесенные в Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту — закон № 218-ФЗ), законом № 438-ФЗ от 04.08.2023 года. Этот нормативный акт сократил срок устранения реестровой ошибки с 3 до 1 месяца и установил, что в результате исправления ошибки допускается увеличение площади земельного участка не более чем на 10% или ее уменьшение не более чем на 5% относительно площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН. Кроме того, власти разрешили устанавливать границы населенных пунктов и территориальных зон, несмотря на пересечение ими границ земельных участков. Дополнительно законодатель упростил процедуру устранения таких пересечений. Теперь для внесения изменений в документы территориального планирования муниципальных образований можно вообще не проводить общественные обсуждения или публичные слушания. Поправки позволили оперативно устранять ошибки в ЕГРН и привели к ускорению процедур установления границ населенных пунктов и территориальных зон. Наряду с этим, данный закон внес изменения в правила внесения сведений в ЕГРН в ходе межведомственного взаимодействия, а также дополнил рядом норм порядок проведения кадастровых работ, выполняемых в связи с уточнением местоположения границ земельного участка.
14.02.2024 года вступил в силу закон № 20-ФЗ от 14.02.2024 года. Он изменил часть 10 статьи 70 закона № 218-ФЗ. Этим нормативно-правовым актом государство продлило срок оформления в упрощенном порядке прав на имущество общего пользования в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества с 01.01.2024 года до 01.03.2031 года.
С 01.04.2024 года вступили в силу нормы законов № 397-ФЗ от 31.07.2023 года и № 608-ФЗ от 19.12.2023 года. Так, закон № 307-ФЗ (пп. г. п. 9 ст. 4) определил личный кабинет субъекта на едином портале в качестве еще одного способа связи между выявленным правообладателем ранее учтенного объекта и органом местного самоуправления (ранее это были только заказное письмо и e-mail).
В свою очередь закон № 608-ФЗ предоставил право органу местного самоуправления направлять в УФРС (управление Росреестра) заявления для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на помещения, если произошла перепланировка помещения (помещений), в результате которой образованы новые объекты либо проведен перевод помещения в жилое из нежилого (или из нежилого в жилое) и при этом произошла перепланировка, в результате которой образованы новые помещения.
Ко всему прочему, закон № 608-ФЗ уточнил и само понятие перепланировки. Сейчас в нем говорится, что перепланировка помещения в многоквартирном доме — это изменение границ или площади такого помещения или образование новых помещений. Таким образом, согласно нововведению, теперь любое изменение площади помещения признается перепланировкой.
Кроме того, закон установил срок в 30 дней для утверждения акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки. Ну и наконец, данный нормативный акт обязал органы местного самоуправления в срок не позднее пяти рабочих дней с даты утверждения (подписания) акта приемочной комиссии направить в электронной форме в Росреестр заявление об осуществлении государственного кадастрового учета или государственного кадастрового учета и государственной регистрации права заявителя на перепланированное помещение (перепланированные помещения) с приложением всех необходимых документов.
01.05.2024 года начали действовать и нормы закона № 509-ФЗ от 02.11.2023 года. Данный нормативный акт уточнил положения о публичных кадастровых картах, а также установил особенности кадастрового учета и регистрации прав на объекты, сведения о которых составляют государственную тайну РФ. В этот же день вступил в силу и закон № 518-ФЗ, который определил, что если кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении объекта недвижимости могут разгласить государственную тайну, то Росреестр регистрирует только право собственности Российской Федерации (иного публично-правового образования) на такой объект недвижимости.
29.10.2024 президент подписал закон № 370-ФЗ. Он вступил в силу с 09.11.2024 года. Этот закон позволил гражданам оформлять право собственности на сараи, бани, погреба, летние кухни, колодцы и другие хозяйственные постройки, расположенные на земельных участках, предназначенных для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства для собственных нужд. Основанием для регистрации права собственности на подобные объекты станут (точнее уже стали) технические паспорта, а также оценочная или иная учетно-техническая документация, если в отношении таких объектов до 01.01.2013 года проводился технический учет и (или) техническая инвентаризация, а у гражданина имеется право на соответствующий земельный участок (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования или аренды).
Наряду с этой новеллой государство предоставило гражданам возможность бесплатно и в упрощенном порядке оформлять права на дома блокированной застройки и на земельные участки под ними, если количество таких домов, возведенных до 14 мая 1998 года, в одном ряду не превышает двух.
Новые нормы в законе о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд
22.07.2024 года был опубликован и вступил в силу закон № 211-ФЗ, внесший изменения в Федеральный закон № 217-ФЗ о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд. Он уточнил понятие «хозяйственной постройки», а также конкретизировал, что решения общего собрания СНТ (ОНТ) принимаются не присутствующими, а участвующими в таком собрании членами товарищества. Как можно легко понять, в данном случае речь идет о принятии решений при помощи очно-заочного или заочного голосования. Действительно, невозможно лично присутствовать на собрании, когда оно проводится в заочной форме. При этом решение общего собрания считается принятым, если в голосовании по данному решению приняли участие более 50% членов товарищества или их представителей.
Новеллы закона об ипотеке
В 2024 года претерпел изменения и закон об ипотеке № 102-ФЗ. Заемщик — гражданин наконец-то получил право самостоятельно реализовать заложенную недвижимость (ст. 37.1 Федерального закона № 140-ФЗ от 12.06.2024 года).
Эта статья позволила гражданину, оформившему жилье в ипотеку, самостоятельно продать помещение и погасить долг по кредитному договору. Теперь должник может подать кредитору заявление о самостоятельной продаже объекта до того момента, пока последний не направил в суд иск с требованием обратить взыскание на предмет залога. Иными словами, заемщик получил право сыграть на опережение.
В свою очередь залогодержатель-кредитор, получив такое заявление, в течение 10 рабочих дней направляет должнику ответ в форме уведомления. В этом уведомлении кредитор либо соглашается на самостоятельную реализацию должником жилья, либо отказывает в ней.
При этом закон запрещает самостоятельную продажу если:
- кредитор уже подал в суд иск об обращении взыскания на предмет залога;
- должник признан банкротом;
- жильё находится в залоге у нескольких залогодержателей или является предметом предшествующей или последующей ипотеки.
Кроме того, закон запретил самостоятельную реализацию помещения ниже минимальной продажной цены.
В августе 2024 года был принят, а в сентябре вступил в силу еще один закон, направленный на урегулирование проблем ипотечных заемщиков. Правда, он внес поправки не в закон об ипотеке, а в Федеральный закон от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Федеральный закон № 298-ФЗ от 08.08.2024 года разрешил третьему лицу в полном объеме погасить кредит банкрота-гражданина, если его жилище, находящееся в ипотеке, является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Кроме того, этот же нормативный акт дополнил закон о банкротстве статьёй 213.10-1. Новая норма позволила кредитору и физическому лицу-банкроту на любой стадии процедуры банкротства заключить мировое соглашение относительно ипотечного жилья, если для заемщика оно является единственным пригодным для проживания. В результате это жилище не включается в конкурсную массу, а требования кредитора, обеспеченные ипотекой жилого помещения, исключаются из реестра требований и не подлежат удовлетворению в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве гражданина.
Изменения в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов № 214 — ФЗ
В этом году исполнилась заветная мечта застройщиков. Государство все-таки снизило ответственность строительных компаний за нарушение прав дольщиков. Федеральный закон от 08.08.2024 года № 266-ФЗ установил, что если девелопер нарушил условия договора о долевом участии в строительстве, то к нему применяется исчерпывающий перечень мер гражданско-правовой ответственности (неустоек, штрафов, пеней и процентов), установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Это означает, что теперь дольщики должны забыть о выплатах, которые присуждали им (простите за тавтологию) суды по Закону о защите прав потребителей № 2300-1.
Так, раньше суды штрафовали застройщиков за нарушение сроков устранения дефектов жилья, а также требований об уменьшении цены договора и возмещении расходов гражданина на устранение дефектов по пункту 1 статьи 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 и взыскивали с них пеню в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка. Теперь же за подобные нарушения девелопер уплачивает пеню в двойном размере, рассчитанную исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. При этом общий размер пени не может превышать стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) (ч. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ).
Ну, и наконец, вишенка на торте. Тот же закон № 266-ФЗ внес в статью 10 Федерального закона № 214-ФЗ поправки, которые уменьшили размер санкции для застройщиков за отказ добровольно исполнить требование дольщика-потребителя. Теперь размер штрафа составляет не 50%, а всего лишь 5% от присужденной судом суммы.
Дополнительно законодатель сократил с 5 до 3 лет гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования) (ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ). Эти новеллы вступили в силу с 01.09.2024 года.
Выводы
Итак, подведем некоторые итоги. С этого года граждане могут не беспокоиться (если такое, конечно, в принципе возможно) о своих разрушенных объектах. ИФНС, получив информацию в результате межведомственного взаимодействия, стали прекращать начисление налога на подобную недвижимость, не дожидаясь заявления собственника. Кроме того, государство расширило (за счет лиц, пострадавших в результате боевых действий и участников СВО) перечень льготников по уплате государственной пошлины за совершение нотариальных действий при наследовании имущества и налога на имущество физических лиц.
Поправки в закон о регистрации недвижимости ускорили процедуры установления границ населенных пунктов и территориальных зон, а также проведение кадастровых работ, выполняемых в связи с уточнением местоположения границ земельного участка. В свою очередь, изменения, касающиеся перевода помещений в жилое или нежилое и узаконивания переустройства и перепланировки установили муниципальным чиновникам жесткие сроки на подготовку акта приемочной комиссии и направления его в Росреестр, а также избавили заявителей от отдельного обращения в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.
Дополнительно государство разрешило гражданам (на указанных в законе землях) оформлять право собственности на сараи, бани, погреба, летние кухни, колодцы и другие хозяйственные постройки, а также на дома блокированной застройки, подпадающие под условия, опять же установленные законом.
Далее, законодатель несколько облегчил положение банкротов-ипотечников и резко снизил размер санкций, применяемых к застройщикам, нарушившим условия ДДУ. В последнем случае государство фактически разорвало взаимосвязь между Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Законом РФ «О Защите прав потребителей» № 2300-1.
В целом же следует констатировать, что законы, вступившие в силу в 2024 году, не привели к глобальным изменениям в сфере недвижимости и никак не отразились на ее рынке. А это, пожалуй, и есть главный итог уходящего года.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».
Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
