Покупать квартиры на вторичном рынке многие опасаются из-за того, что там всегда есть риск отмены сделки. Но следует признать, что и с новостройками ситуация далеко не столь безоблачна, как выглядит на первый взгляд.
Представлю вашему вниманию два случая, когда покупатель оплатил квартиру в новостройке, а в итоге остался ни с чем.
1. Квартира продана второй раз
Дом, где гражданин купил квартиру по договору долевого участия в строительстве, оказался проблемным: застройщик обанкротился, не сдав объект, и решением региональных властей был назначен другой застройщик, который завершил строительство.
Но выяснилось, что после ввода дома в эксплуатацию изменилась нумерация квартир — и ту квартиру, что должны были передать нашему гражданину, продали семейной паре.
Гражданин обратился в суд, требуя признать этот договор недействительным и обязать застройщика передать спорную квартиру ему.
Однако суд не нашел здесь оснований для отмены сделки. Правила таковы, что в случае продажи одного объекта двум и более покупателям собственником признается тот, в чье фактическое владение этот объект передан (п. 61 ПП ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
Поскольку истец не получал квартиру по акту приема-передачи, договор о переуступке прав с ним не регистрировался, суд пришел к выводу, что ответчики являются добросовестными приобретателями и отклонил иск (Шестой КСОЮ, № 8Г-24348/2022).
Максимум, что может теперь требовать гражданин — это возврата своих денег, но, учитывая, что застройщик — банкрот, перспектива весьма туманна.
2. Покупатель отказался от договора
В этом случае дольщик не стал дожидаться, пока дом, наконец, сдадут (а сроки строительства явно затягивались) — и он отказался от договора.
По закону в таком случае не переданная дольщику квартира остается у него в залоге до тех пор, пока застройщик не вернет полностью деньги, полученные по договору. Но застройщик инициировал свое банкротство, а после переуступки прав требования эта квартира была продана другим покупателям.
Нашего дольщика перевели в самый конец очереди в реестре требований кредиторов, т. к. в первую очередь удовлетворяются требования, обеспеченные залогом — а здесь залог прекратился в связи переходом права собственности к другому покупателю.
Дольщик пожаловался в суд, поскольку в этой ситуации его шансы вернуть свои деньги были близки к нулю (вряд ли после удовлетворения требований всех предыдущих кредиторов в очереди ему могло что-то достаться).
Поначалу его требования удовлетворили и залог признали действующим, но Верховный суд РФ отменил эти решения, пояснив, что после продажи право залога прекращается (если нет признаков злоупотребления правом).
Дело направили на пересмотр (ВС РФ, № 305-ЭС16-10864 (5)). Так что дольщик явно поспешил с отказом от договора: вернуть свои деньги теперь будет очень проблематично.
