С 2023 года количество девелоперов в России, ведущих строительство жилья, увеличилось более чем на 16,5%. Сильнее всего обострение конкуренции заметно среди компаний с наибольшим объемом строительства — от 1 млн кв. м. Такой вывод следует из анализа рынка жилой недвижимости, который провела «РБК-Недвижимость», опираясь на данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
Рассказываем, что это означает для покупателей новостроек.
Почему растет конкуренция
По данным ЕИСЖС, на рынке жилья России на начало сентября 2024 года работает около 2,7 тыс. застройщиков, которые возводят 117,044 млн кв. м жилой недвижимости. На начало 2023 года их было около 2,3 тыс., а в стройке находилось 98,702 млн кв. м. Таким образом, за год количество застройщиков увеличилось на 16,52%, а объемы строительства — на 18,58%.
Небольшая диспропорция между этими показателями могла бы привести к снижению конкуренции, однако этого не произошло. Причина в резком увеличении числа компаний с максимальными объемами строительства жилья, которые в силу своих масштабов оказывают максимальное влияние на рынок. Поэтому конкуренция не падает, а наоборот — растет.
Как меняется количество и доли рынка крупнейших застройщиков жилья России
Число застройщиков, одномоментно строящих более 1 млн кв. м (по 23–261 многоквартирному дому), за год выросло на 75%, подсчитала редакция «РБК-Недвижимости». На начало января прошлого года к таким компаниям относились ПИК, «Самолет», ЛСР, DOGMA, Setl Group, ФСК, «ТОЧНО» и «Донстрой». К осени 2024 года «Донстрой» стал строить чуть меньше 1 млн кв. м, однако в число компаний-миллионщиков добавились «А101», «Брусника», MR Group, «ЮгСтройИнвест», ССК, «Страна Девелопмент» и «Эталон».
Увеличение числа застройщиков с объемами строительства от 1 млн кв. м привело к тому, что суммарная их доля рынка возросла (даже несмотря на увеличение общего объема строительства в стране). На начало 2023 года на долю компаний-миллионщиков приходилось 18,24% рынка. На начало сентября 2024 года этот показатель составил 21,75%, подсчитала «РБК-Недвижимость».
С другой стороны, из-за увеличения числа крупных застройщиков доля большинства из них снижается. Это снижение не компенсируется даже наращиванием объема строительства, которое происходит почти у всех топовых компаний. Ситуация особенно заметна по лидерам рейтинга по объемам строительства жилья в России.
- Доля группы «Самолет», занимающей первое место в рейтинге застройщиков, падает несколько месяцев подряд. Максимум ее доли пришелся на февраль 2024 года — 4,74% рынка. На начало сентября эта доля составляет 4,38%.
- У ГК «ПИК», которая сейчас занимает второе место в рейтинге застройщиков, максимальная доля рынка (6,04%) приходилась на начало июля 2022 года. На протяжении следующих двух лет она снижалась, достигнув минимума в начале июля 2024 года (3,8%). В последние два месяца наблюдается небольшой рост (до 3,87% на начало сентября). Однако период роста слишком небольшой, чтобы можно было сделать вывод о тренде.
Как результат — доля всех застройщиков из топ-10 по объемам строительства жилья в России падает пятый месяц подряд. Она сократилась с 19,77% в апреле до 19,11% в сентябре. А с 2023 года диапазон долей рынка, которые занимают каждая из компаний от 1 млн кв. м, сместился вниз — с 1,1–5,79% до 0,88–4,38%.
Как меняется количество застройщиков, возводящих менее 1 млн кв. м жилья
С 2023 года число компаний, которые одномоментно строят по 500–999 тыс. кв. м жилья (по 16–57 многоквартирных домов у каждой), сократилось почти на четверть — с 18 до 14 компаний. А из-за увеличения числа крупнейших застройщиков с объемами от 1 млн кв. м доля каждой компании из категории 500–999 тыс. кв. м снизилась. Занимаемые ими доли рынка сейчас находятся в диапазоне 0,43–0,78% (ранее диапазон был 0,54–0,97%).
А вот группа застройщиков, строящих по 300–499 тыс. кв. м (5–44 многоэтажных дома), с начала 2023 года увеличилась более чем на 63% — с 19 до 31 компании. На начало сентября на доли каждой из этих компаний приходится 0,26–0,42% (на начало 2023 года было 0,31–0,49%).
Большинство остальных категорий застройщиков по объемам строительства выросли почти одинаково — на 15–21%. Но есть и исключение. Это группа компаний, которые возводят по 30–49 тыс. кв. м (от одного до 15 домов у каждой). Она увеличилась лишь на 3% — с 216 до 223 застройщиков. Диапазон долей этих компаний немного сузился — с 0,03–0,05% до 0,03–0,04%.
Динамика изменения числа застройщиков России в зависимости от объема строительства жилья
Объем строительства жилья, млн кв. м
Количество застройщиков, шт. на январь 2023 года
Количество застройщиков, шт. на сентябрь 2024 года
Изменение количества застройщиков, %
Свыше 1000
8
14
+75
500-999
18
14
-22,22
300-499
19
31
+63,16
100-299
131
151
+15,27
50-99
174
212
+21,84
30-49
216
223
+3,24
10-29
876
991
+13,13
до 9
901
1094
+21,42
Всего
2343
2730
+16,52
Источник: «РБК-Недвижимость» на основе данных ЕИСЖС
На что влияет конкуренция среди застройщиков
Как правило, рост конкуренции считают за благо. Он характеризует здоровое состояние рынка, нацеленное не только на достижение финансовых результатов каждой из компаний, но и на удовлетворение потребностей покупателей.
«В отсутствие конкуренции у застройщиков может снизиться мотивация к улучшению качества своих проектов, — рассказывает управляющий директор агентства недвижимости «Метриум» Руслан Сырцов. — Кроме того, когда наблюдается дефицит продукта, уже не идет речь о выгодных рассрочках, субсидировании ипотеки, трейд-ин с фиксацией стоимости и других опциях по привлечению клиентов. К тому же в условиях монополии и даже олигополии, когда нет здоровой конкуренции, невозможно удовлетворить потребности всех групп населения, так как даже крупнейшие девелоперы работают на различную целевую аудиторию и не охватывают весь спектр клиентов».
При росте конкуренции происходит обратный процесс: цены на новостройки снижаются, спецпредложения увеличиваются, разнообразие и качество строительного жилья растет. Кроме того, конкуренция стимулирует инновации.
«Сейчас в России складываются условия для того, чтобы девелоперская и в целом строительная отрасль стала более технологичной, хотя в последние годы она явно отставала от других сфер экономики во внедрении новых технологий (связь, банковская сфера), — говорит генеральный директор консалтинговой компании Key Capital Ольга Гусева. — С одной стороны, есть снижение предложения рабочей силы, из-за которой растет конкуренция застройщиков за хороших специалистов и мастеров. Это стимулирует внедрять новые технологии, заменяющие человеческий труд. С другой стороны, конкуренция за покупателя требует от застройщика высокого качества продукта, что не позволяет снижать инвестиции в новые методы строительства и строительные материалы».
Но в росте конкуренции есть и минусы. В условиях высокой конкуренции застройщикам иногда приходится снижать свою маржу, чтобы оставаться конкурентоспособными. Это может негативно повлиять на их финансовую устойчивость и способность инвестировать в новые проекты, рассказывают в «Метриуме».
Есть и другие нюансы. Рост числа застройщиков может привести к тому, что в их составе увеличится количество непрофессионалов. Например, тех, кто не имеет опыта работы на рынке конкретного региона или не имеет административного ресурса в данной локации. Или тех, для кого строительство не является профильным направлением деятельности. «Такие компании могут не рассчитать своих сил, — рассказывает основательница агентства недвижимости «Бест-Новострой» и аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Бывает, что их проекты существенно проигрывают проектам других игроков (например, лучше знающих регион). Такая конкуренция в лучшем случае бесполезна для конечного потребителя и может даже повлечь убытки для самого застройщика».
