Одной из основных причин, которые влияют на окончательное решение потенциального покупателя о том, покупать или нет объект недвижимости, является состояние помещения. И дело даже не в стоимости самого объекта или его восстановительных работ, а в нежелании ввязываться в этот процесс. Не зря же говорят, что один ремонт равен трем пожарам или пяти переездам.
Есть спрос, будет и предложение
Владельцы «убитых» квартир вынуждены предоставлять покупателям значительную скидку, иначе подобную недвижимость не продать. По мере увеличения количества таких объектов образовался круг инвесторов, которые занимаются их выкупом, ремонтом и последующей перепродажей.
Этот вид инвестиций называется «флиппинг», от английского flip – «переворачивать». Он широко распространен в зарубежных странах. И особенно в США, где ему посвящены целые телешоу, освещающие процесс с момента покупки «убитого» дома до его полного восстановления и продажи счастливым покупателям.
У нас флиппинг еще не так популярен в силу того, что это направление только формируется и никак не может встать на ноги из-за резких колебаний спроса на вторичную недвижимость во время регулярных кризисов. Хотя само это явление не завозное, а вполне исконное. Еще в советское время в «однушках» делали хороший ремонт, чтобы обменять их на «двушки», и так далее.
Главное условие эффективности инвестиций флиппера – быстрый ремонт и не менее быстрая продажа помещения. Квартира подбираются тоже не абы какая. Она может быть «убитой» полностью, но обязана обладать другими ликвидными характеристиками – как правило, выгодной локацией, ну или хотя бы низкой стоимостью.
Доходы от флиппинга зависят от времени между покупкой и продажей. Соответственно, чем оно меньше, тем больше прибыль. У опытных инвесторов она составляет от 50% годовых и выше. Но в среднем на этом зарабатывают 30-40% от вложенных средств, часто рискуя уйти в ноль или минус, если срок экспозиции объекта затягивается.
Не зная броду, не суйся в воду
Чтобы заниматься флиппингом, необходимо иметь хороший опыт работы на рынке вторичной недвижимости и постоянно быть в этом процессе. В отличие от новостроек, здесь очень высоки риски утраты титула, от которых никто не застрахован. Поэтому нужно очень хорошо разбираться во всех нюансах, чтобы не подарить деньги мошенникам.
На сайтах объявлений «убитые» квартиры с завышенной ценой могут висеть годами или моментально продаются, если владелец понимает реальные шансы. Выгодные варианты, с которыми собственники обращаются в агентства, риэлторы сразу перепродают на флиппинг по своим каналам, никуда не выставляя.
Также у флиппера должны быть свои оборотные средства для покупки объектов и своя бригада для ремонта. Или как минимум руки, растущие из нужного места. А кроме того, хорошие скидки у поставщиков материалов. Если покупать их по розничным ценам, о прибыли можно просто забыть.
Заняться этим бизнесом с нуля, конечно, можно. Но не нужно. Если у вас нет денег на отделочные материалы, опыта в ремонте и хотя бы 70-80% на первоначальный взнос по ипотеке, шансы прогореть очень велики. А самая распространенная ошибка начинающего инвестора – когда он увлекается и делает дорогой ремонт «под себя», а не для продажи.
Даже опытным инвесторам иногда приходится продавать объекты в минус, фиксируя убытки. Бывает, что на рынок недвижимости влияют нерыночные факторы, быстро роняющие цены. В лучшем случае, чтобы хоть как-то вернуть вложения, можно сдать квартиру в аренду. Но и здесь нужно следить в оба, чтобы она не потеряла товарный вид.
Знала бы бабушка!
Подробно вид данного инвестирования можно рассмотреть на примере любого варианта из нашей базы недвижимости. Например, как эта однокомнатная квартира общей площадью 31 кв. м, расположенная на четвертом этаже пятиэтажного жилого дома в подмосковных Люберцах.
Это типичный «бабушкин» вариант, в котором из приличного – только газовая колонка и, возможно, раковина в ванной комнате. Все остальное, включая весь слой штукатурки, можно смело демонтировать и выбросить на помойку с помощью местных алкоголиков, соблазнив их старыми радиаторами отопления для сдачи на металлолом.
Затем в квартире нужно установить новые окна, двери и отопление. Проверить и заменить при необходимости всю электрику и трубы водоснабжения. Выполнить штукатурные работы до состояния white box. На кухне сделать фартук из керамической плитки. Пол в таких квартирах обычно хороший, нужно просто устранить скрип и установить настил из ДВП или фанеры.
Цена в 4 млн, указанная в объявлении, завышена, поэтому можно и нужно торговаться, как минимум до 3,8 млн рублей. Именно по такой цене рядом продают подобные «убитые» варианты. А уже отремонтированную квартиру можно выставлять за 6 миллионов с торгом. Потому что просто в жилом состоянии, но без хорошего ремонта ничего дешевле 5 млн вокруг не найти.
При хорошем раскладе на этом варианте можно заработать порядка 1,5 миллионов рублей. Это около 40% от вложенных средств, которые можно постараться получить за 3-4 месяца. Но даже если получится всего один миллион, то это тоже неплохо для несложной работы. И главное – выставляйте квартиру на экспозицию сразу после покупки. Покупатель, увидев процесс возрождения, его окончания обязательно дождется.
