Покупатели квартиры в новостройках не всегда четко понимают, какой объект им выбрать — с черновой отделкой или чистовой. Рассказываем об особенностях черновой отделки квартиры – какой объект вы можете получить в собственность, какие преимущества или недостатки есть в покупке такой недвижимости.
Какие квартиры можно приобрести от застройщика
Есть три основных типа отделки, с которой покупают квартиры в новостройках:
- черновая. Она представляет собой минимальную отделку, которую можно назвать предварительной подготовкой к последующим работам. Суть заключается в подготовке поверхностей для дальнейшего ремонта, который новый собственник может делать уже по собственному усмотрению;
- предчистовая обработка. Она представляет собой промежуточный этап ремонта — это уже не черновая отделка, но и еще не чистовая. Суть заключается в том, что все самые шумные и грязные отделочные работы сделаны, что позволяет собственнику квартиры сконцентрироваться на дизайне интерьера и его наполнении;
- чистовая обработка. При такой обработке собственнику недвижимости передается уже практически готовый объект. В квартире есть необходимая сантехника, готовы стены и пол. Постепенно можно все переделывать так, как хочется, но в целом собственник может сразу въехать в квартиру и жить в ней — этому ничего не препятствует.
Часто застройщики для удобства собственников квартир и возможности варьирования стоимости или степени готовности объекта черновую отделку включают в прайс по квадратным метрам. В этой ситуации покупатель самостоятельно может выбрать тот объем работ, который будет устраивать его по бюджету и по тому, в каком виде он получит свою квартиру.
Что может входить в черновую отделку
Чаще всего в минимальный перечень работ по черновой отделке входит следующее:
- монтаж входной двери в квартиру;
- установка батарей отопления;
- подключение кабелей связи и телевидения;
- минимальная обработка стен квартиры и потолка, но без финишной отделки;
- монтаж окон;
- проведение водоснабжения, организацию вентиляции;
- стяжку пола;
- гидроизоляцию санитарных узлов.
Обозначенный перечень — это не универсальный стандарт. У застройщика нет обязательного перечня работ, которые он должен выполнить в квартире новостройки. В связи с этим при заключении договора с застройщиком обращайте внимание на то, что в нем указано. К примеру, многие девелоперы в комнатах не выравнивают потолок и стены. Еще часто даже если какие-то работы проведены, выполнен монтаж отдельных элементов, это не означает, что собственнику не придется ничего переделывать. Например, часто застройщики экономят на материалах и ставят входную дверь низкого качества — ее приходится менять. С другой стороны, при минимальном перечне отделочных работ новый собственник квартиры сможет сделать так, как он хочет, использовать качественные материалы и нанять рабочих, после которых не придется заново выравнивать стены, переклеивать обои или проводить какие-то другие работы.
Преимущества покупки квартиры с черновой отделкой
К преимуществам приобретения квартиры в новостройке с черновой отделкой можно отнести следующее:
- можно приобрести жилье дешевле — объекты с чистовой отделкой стоят больше;
- можно сэкономить, на том, что не придется брать больше денег в кредит для оплаты покупки квартиры с чистовой отделкой. У покупателя нет обязательства выполнить чистовую отделку в определенные сроки – это можно сделать тогда, когда появятся средства;
- можно самостоятельно спланировать то, каким будет ваше жилье, в каком стиле будет интерьер, как будет располагаться мебель.
Комментирует Артем Глухих, СEO и основатель компании «Базис Недвижимость»: «В покупке квартиры в новостройке с черновой отделкой можно выделить несколько преимущества. Квартиры с черновой отделкой дешевле, чем квартиры с отделкой white box или с полной отделкой. Разница внушительная — она может доходить до нескольких миллионов рублей. Также можно сделать ремонт по своему дизайн-проекту и из своих материалов — часто дизайн-проекты квартир от застройщика носят типовой характер. Еще можно рассчитывать на более высокое качество при выполнении финишных работ и произвести их максимально качественно — отделку от застройщика часто выполняют с существенными нарушениями. Кроме того, если не хватает денег для оплаты отделки помещений застройщиком, можно провести отделочные работы позже, когда средства появятся. Еще важный момент: в квартирах без отделки большую часть замечаний, допущенных при строительстве, видно невооруженным глазом. В квартирах с чистовой отделкой их не всегда можно заметить».
Недостатки черновой отделки
К недостаткам покупки квартиры с черновой отделкой относят то, что в таком объекте не получится жить сразу после сдачи. Это означает, что предварительно необходимо заняться покупкой строительных материалов, наймом бригады.
«Есть несколько основных недостатков приобретения квартир в новостройках. Прежде всего, ремонт в таких квартирах может продолжаться долго, например, один объект сделают за 3-4 месяца, другой будут делать год, а какую-то квартиру продадут без отделки и новый собственник может появится через несколько лет. Также затраты на отделку квартиры будут больше. Застройщик обычно приобретает материалы дешевле, также дешевле обходятся услуги строителей. Собственник, который самостоятельно будет выполнять отделку, не сможет купить материалы по той цене, по которой их купил застройщик.
Еще есть высокий риск нанять бригаду, которая проведет работы с нарушениями технологии и получить результат, противоположный ожиданиям. Кроме этого, нужно быть готовым к тому, что придется тратить время на то, чтобы управлять процессом ремонта, контролировать рабочих, решать какие-то проблемы, если они возникнут. Также часто строительные бригады оказывают услуги без договора. Если отделка будет выполнена некачественно, то предъявить какие-то претензии будет практически невозможно. Еще важный момент: строители часто используют квартиры без отделки для хранения различных материалов, в том числе и горючих — это противоречит пожарным нормам и правилам, но по факту далеко не все строители их соблюдают, что повышает риск пожара», — комментирует Артем Глухих.
Иногда собственники квартир думают, что после приобретения квартиры с черновой отделкой они могут сделать индивидуальный проект объекта и расположить комнаты так, как им хочется, например, убрать стены или наоборот – поставить дополнительные. Но нужно учитывать, что даже при отсутствии стен новый собственник обязан сделать их в точном соответствии с тем, что отражено в плане.
Обратите внимание на то, что самостоятельная установка стен в тех местах, где хочется собственнику квартиры, это перепланировка. Такие действия без предварительного согласования незаконны. Если владелец жилья хочет что-то переделать, он должен предварительно сделать проект перепланировки, согласовать его и после провести работы в четком соответствии с проектом. Если же не соблюсти положенный порядок, то попытка изменить что-то в квартире станет причиной штрафа. В некоторых случаях после оплаты штрафа удается узаконить изменения.
Если полученный результат будет противоречить противопожарным, строительным или санитарным нормам, то собственника обяжут вернуть все в первоначальное состояние – сделать в четком соответствии с планом. Если этого не сделать, то последствия могут быть еще серьезнее. Если проведенная перепланировка будет угрожать целостности всего многоэтажного дома, по решению суда квартиру могут принудительно реализовать с вычетом средств, необходимых на приведение жилья в первоначальное состояние. Оставшаяся часть денег будет передана уже бывшему собственнику квартиры.
Также учтите, что если квартира приобретена в кредит, то в договоре, подписанным с банком, также может быть пункт о том, что собственник жилья не может без согласия банка проводить какие-то работы, которые относят к перепланировке. Если что-то выполнить без согласия банка, это может стать поводом для штрафа.
Комментирует Денис Коноваленко, управляющий партнер компании «Прайм Лайф»: «При выполненной черновой отделке покупатель покупает недвижимость с проведенными базовыми работами, например, стяжкой пола, установленными радиаторами и выровненными стенами и потолками. После введения проекта в эксплуатацию можно сразу приступить к финишной отделке. В качестве преимуществ можно выделить сокращение затрат и сил на ремонтные работы. Еще, то, что ремонт будет сделан с учетом действующих строительных норм, также собственник может реализовать уникальный дизайн-проект. Среди возможных сложностей — более длительные работы и необходимость самостоятельно координировать рабочих и участвовать в покупке материалов».
Особенности приема квартиры от застройщика
Каких-то особых отличий при приемке квартиры с черновой или чистовой отделкой нет. Принцип действий одинаковый — нужно прийти в назначенное время на объект, в присутствии представителя застройщика осмотреть его и подписать акт приема-передачи. Важно учесть, что осматривают не только саму квартиру — проверить нужно и подъезд. Если есть какие-то замечания, их надо фиксировать в документе. Для фиксации таких замечаний можно использовать акт приема-передачи или отдельный документ — дефектный акт. По действующим правилам застройщик обязан исправить все недостатки, если собственник квартиры на них указал. Срок устранения обычно отражают в ДДУ, но он может быть указан и в отдельном документе.
В ДДУ может содержаться информация о том, что дольщик может не подписывать акт приема-передачи до того момента, пока не будут устранены недостатки. Независимо от того, есть ли такой пункт в договоре или нет, закон запрещает заставлять собственника квартиры подписывать документ. К примеру, угрожать, что устранение недостатков затянется на месяцы и лучше не указывать никаких дефектов, чтобы быстрее въехать в квартиру.
При приемке квартиры обязательно обратите внимание на то, чтобы фактическая площадь объекта соответствовала той, что указана в плане. Если в соответствии есть сомнения, можно обратиться к сотрудникам БТИ для проведения замеров. Но учтите, что если фактическая площадь получится больше, чем указано в договоре, то за дополнительные квадратные метры придется доплачивать.
