О том, что девелоперы сегодня активно выходят за границы своего домашнего региона и отправляются пытать счастья по соседству, а то и гораздо дальше, BFM.ru писал не единожды. Но у темы появляются все новые и новые повороты.
В частности, недавние пресс-релизы, анонсирующие старт ряда региональных проектов, заставляют задуматься: насколько верно ощущение, что на юге (и речь далеко не только о Сочи и даже вообще не о нем) много кто хочет строить, а на севере — не очень (мягкая форма словосочетания «практически никто»)? Насколько рисунок южного девелопмента сегодня богаче и разнообразнее северного, или дела обстоят с точностью до наоборот? С какими трудностями сталкиваются компании-новички, впервые пришедшие в северные и южные регионы, и как эти трудности преодолевают?
В центре внимания экспертов ЕРЗ.РФ оказались субъекты Южного и Северо-Кавказского федеральных округов («Юг» — Астраханская область, Волгоградская область, город Севастополь, Донецкая Народная Республика, Запорожская область, Кабардино-Балкарская Республика, Карачаево-Черкесская Республика, Краснодарский край, Луганская Народная Республика. Республика Адыгея, Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Республика Калмыкия, Республика Крым, Республика Северная Осетия — Алания, Ростовская область, Ставропольский край, Херсонская область, Чеченская Республика) и субъекты, территории которых отнесены к районам и местностям Крайнего Севера или приравненным к нему (регионы, входящие в состав СЗФО, СФО и ДФО) — их мы условно будем называть «Север» (Амурская область, Архангельская область, Забайкальский край, Иркутская область, Камчатский край, Красноярский край, Магаданская область, Мурманская область, Ненецкий автономный округ, Пермский край, Приморский край, Республика Алтай, Республика Бурятия, Республика Карелия, Республика Коми, Республика Саха (Якутия), Республика Тыва, Сахалинская область, Томская область, Тюменская область, Хабаровский край, Ханты-Мансийский автономный округ — Югра, Чукотский автономный округ, Ямало-Ненецкий автономный округ).
Итак, согласно экспертным подсчетам, в северных широтах строит 601 застройщик, в южных — 557. При этом на юге на одного застройщика приходится на 25% больший объем строительства, чем на севере. Совокупный объем строительства многоквартирных домов: «Север» — 19 млн квадратных метров, «Юг» — 22 млн квадратных метров.
Из всех исследуемых регионов больше всего застройщиков в Краснодарском крае (104), там же самый большой объем строительства — 9,3 млн квадратных метров. Из северных регионов лидером по числу застройщиков является Приморский край (100), а по объему строительства — Тюменская область (четыре млн квадратных метров).
«Средняя скорость строительства на севере выше, она составляет 779 дней, в южных регионах — 1029 дней. При этом быстрее всего один дом строят в Томской области (за 382 дня), а медленнее всего — в Республике Дагестан (за 2 278 дней). Средневзвешенная площадь домов на севере — 6 630 квадратных метров, на юге — 10 066 квадратных метров. Соответственно, один квадрат на севере строится 8,5 дня, на юге — 9,7 дня», — рассказывает руководитель портала ЕРЗ.РФ, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик.
Кирилл Холопик
руководитель портала ЕРЗ.РФ, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья
«Многоквартирные дома на севере выше: северная средневзвешенная этажность — 17,3 этажа, южная — 16,2 этажа. При этом доля высотного строительства (от 25 этажей и выше) на севере составляет 21%, на юге — 14%. Наиболее высотные дома строят в Приморском крае (средневзвешенная этажность — 21,5), а самые низкорослые — в Чукотском автономном округе (средневзвешенная этажность — пять). Зато на юге возводят более крупные жилые комплексы: масштабные ЖК (от 50 тысяч квадратных метров) в регионе «Север» занимают долю в 10,3%, а в регионе «Юг» — 14,7%. Лидером по доле таких ЖК является Чеченская Республика (15,8%). При этом на севере и юге строят одинаковые по размеру квартиры (средняя площадь составляет 45,3 и 45,2 квадратного метра соответственно). Самые большие строящиеся квартиры средней площадью 81,4 квадрата — в Республике Ингушетия».
Наиболее популярным строительным материалом является монолит (73% на севере и 87% на юге), причем 100% монолитного жилья строят в Чукотском автономном округе, Камчатском крае и Республике Ингушетия. На долю кирпичного домостроения на севере приходится 12% против 5% на юге. Лидерами по доле кирпичного домостроения являются Республика Коми (100%) и Республика Калмыкия (90%). Панельное домостроение в регионе «Север» занимает долю в 11% рынка, а в регионе «Юг» — лишь 3%. Лидером по этому показателю является Донецкая Народная Республика (52%). Зато блочное домостроение больше развито на юге: 5% против 3% на севере.
Следующий вывод: южные квартиры продаются быстрее северных. «За последние 12 месяцев доступной статистики (с третьего квартала 2023 года по второй квартал 2024 года включительно) на северных территориях зарегистрировано 148 892 ДДУ, на южных — 179 267 ДДУ. По отношению к объему строительства темпы вымывания новостроек (или скорость продаж) на севере составляют 7,8 квартиры в год на 1000 строящихся квадратных метров, на юге этот же показатель равен 8,1 квартиры», — поясняет Кирилл Холопик.
На севере цены продаж нового жилья чуть выше, чем на юге: в частности, по данным «Сбериндекса» за сентябрь 2024 года, средняя продажная цена квадратного метра новостроек региона «Север» составила 145,8 тысячи рублей, региона «Юг» — 142,7 тысячи рублей. При этом самая высокая цена новостроечного квадрата отмечена в северных регионах (Республика Саха (Якутия) и Сахалинская область — по 184 тысячи рублей).
Еще несколько интересных результатов исследования. «Север» обыгрывает «Юг» по потребительским качествам новостроек: средневзвешенная оценка по методологии ЕРЗ.РФ на севере составляет 30,24 балла против 27,02 балла на юге. Северный и южный рынки одинаково доступны для иногородних застройщиков: в северных краях они в среднем возводят 33% новостроек, в южных — те же 33%; лидером по доле иногородних застройщиков является Донецкая Народная Республика (87%).
«Однако на севере выше уровень конкуренции застройщиков: там компании из топ-3 в среднем контролируют 39% рынка, в то время как на юге — 42%. Самая высокая конкуренция отмечается в Приморском крае, где на топ-3 приходятся лишь 23% рынка, и в Республике Дагестан с показателем 24%», — добавляет Кирилл Холопик.
Эксперты ЕРЗ.РФ попросили и самих игроков рынка рассказать, в чем, с их точки зрения, состоит региональная строительная специфика, какие аспекты работы на севере и на юге они считают наиболее проблемными и как справляются с возникающими трудностями.
Александр Данилов, генеральный директор Ассоциации развития стального строительства (АРСС):
«Понятно, что строительство в условиях Крайнего Севера сопряжено со сложными природно-климатическими и территориальными условиями. Речь идет о высоких снеговых и ветровых нагрузках, о длительном периоде низких отрицательных температур, мерзлых грунтах и так далее. Традиционные технологии возведения зданий из монолитного железобетона, кирпича и блоков в меньшей степени подходят для строительства в северных широтах, так как являются очень трудоемкими и связаны с «мокрыми» процессами на стройке. Зато быстровозводимые технологии с применением стальных каркасов подходят для севера отлично. В качестве каркасов могут применяться стальные двутавры, трубная продукция, легкие стальные тонкостенные конструкции (ЛСТК), лучшие практики модульного строительства из стали и префаб-элементов заводской готовности, а также комбинированные решения из них, а в качестве ограждающих конструкций используют облегченные утепленные сэндвич-панели. Причем строить так можно все — от бытовок до многоквартирных жилых домов, от социальных и инфраструктурных объектов до индивидуальных частных домовладений. В случае особо сложных заказов на заводах по производству стальных конструкций есть возможность организовать контрольную сборку для обеспечения быстрого монтажа, а это особенно актуально в суровых северных условиях».
Андрей Козлов, заместитель директора территориального управления проектами ЮФО ГК Dogma:
«Конечно, строительство в Сибири и на юге имеет свою специфику. Климатические условия влияют и на сроки реализации, и на проектные решения. В Краснодарском крае мы строим круглый год, так как сильных морозов здесь практически не бывает. Однако летом из-за аномально высоких температур воздуха приходится корректировать график работ в течение самого дня. В июле и августе бригады выходят на площадку с пяти-шести часов утра — и максимум до полудня, а то и меньше, потом возвращаются после 18:00. На объектах размещаем штабы строительства, оборудованные кондиционерами, в каждом вагончике стоит кулер — там можно охладиться и выпить воды. Таким образом, в Краснодаре 16-этажный дом по монолитно-кирпичной технологии нам удается возвести в среднем за 17 месяцев. В Омске этот же строительный объем выполнят примерно за два года из-за остановок в зимний период. На сегодняшний день существуют разнообразные морозостойкие материалы, различные приборы и инструменты, позволяющие строить при минусовых температурах, но в 30-градусный мороз и они перестают работать. Что касается проектных решений — естественно, отличаются стеклопакеты: на юге нет необходимости ставить двойные или тройные. Зато там не обойтись без систем искусственного полива растений: палящее солнце и длительное отсутствие дождей практически выжигают всю растительность. По этой же причине в благоустройстве мы часто используем конструкции, создающие тень на детских площадках, отдаем предпочтение деревянному и пластмассовому оборудованию, чтобы дети не повредились от раскаленного металла. В каждом нашем краснодарском проекте есть фонтан, летом он становится настоящим спасением и местом притяжения всех жителей района».
Продолжая рассказ коллеги, Михаил Мыльников — руководитель проекта «Снегири», который ГК Dogma строит в Сибири, еще раз подчеркивает, что в сибирских условиях, с зимой длиной пять-шесть месяцев в году и низкими температурами, строительство монолитных домов требует особого подхода. «Для обеспечения набора прочности бетонных конструкций (при температуре ниже +5 градусов) применяются специальные противоморозные добавки и используются различные способы подогрева. Основные методы — прогрев конструкций с помощью кабелей и электродов. Также некоторые компании используют термоматы, которыми накрываются поверхности возводимых конструкций, чтобы поддерживать нужный температурный режим и предотвратить замерзание. Для доставки бетонной смеси к месту производства работ используются специальные добавки, исключающие замерзание раствора в пути», — перечисляет эксперт.
Сибирские погодные условия требуют учета не только температуры, но и ветровой нагрузки: сильные ветра в регионе — еще один фактор, влияющий на строительный процесс. «На башенных кранах есть датчики, которые фиксируют скорость ветра. При превышении его допустимой скорости работа башенного крана немедленно останавливается в соответствии с нормами техники безопасности, чтобы минимизировать риски для людей и оборудования», — делится подробностями Михаил Мыльников.
Впрочем, все это становится интересно девелоперу уже после того, как он пришел на рынок «Севера» или «Юга». Но как принимается это решение? Какие факторы ставятся во главу угла? Насколько в итоге северная или южная строительная реальность совпадает с ожиданиями застройщика? Об этом — совсем скоро.
