Многоквартирные дома по многим критериям отличаются от частных. Мы расскажем, какие дома считаются многоквартирными, что считается общим имуществом жильцов, кто и как управляет домом, в чём преимущества и недостатки проживания в многоквартирных жилых домах.
Определение многоквартирного дома
Многоквартирный жилой дом (МКД) — это дом, состоящий из двух и более квартир. В нём есть личное имущество собственников — квартиры, а также общедомовое: лифты, лестничные площадки, крыши, земельный участок с прилегающей территорией (ст. 15 Жилищного кодекса РФ).
Каждому владельцу жилья принадлежит доля в праве собственности на общедомовое имущество. Её размер зависит от площади квартиры. Чем она больше, тем больше доля.
Ключевые признаки многоквартирного дома
Главный признак МКД — более двух квартир в одном здании. Не стоит путать с домами блочной застройки: в МКД, в отличие от блокированных строений, есть общие инженерные системы водоснабжения, водоотведения, электроснабжения. Обычно их поддерживают в рабочем состоянии сотрудники управляющей компании (УК) или товарищества собственников жилья (ТСЖ) — организации, с которой у собственников квартир заключён договор.
Другие признаки:
- детская и/или спортивная площадка во дворе;
- обязательные взносы на капитальный ремонт и содержание общедомового имущества.
Также есть ограничения, которые распространяются на использование общедомового имущества многоквартирного жилого дома. Так, любые изменения возможны только по решению собрания собственников. Это касается как благоустройства территории, так и передачи общих помещений в пользование другим людям.
Типы многоквартирных домов
МКД бывают кирпичными, панельными, монолитными, кирпично-монолитными. Они отличаются друг от друга технологией строительства и стройматериалами. В зависимости от времени постройки они делятся на дома старого фонда, сталинского периода, хрущёвки, брежневки и современные МКД.
По планировке подъездных путей многоквартирные жилые дома можно разделить на:
1. Башенные. Это МКД высотой 8−16 этажей, на каждом по 4−8 квартир. Нередко такие дома состоят из нескольких блоков.
2. Точечные из одной секции. Строятся обычно в центре города, где уплотнённая застройка.
3. Коридорные. Это МКД, в которых из нескольких квартир есть выход на лестницу через общий коридор. Похожи на общежития коридорного типа, только вместо комнат здесь полноценные квартиры.
4. Галерейные. Подъезды в таких домах находятся только с одной стороны, как и окна. На второй стороне располагается длинный проход галерейного типа.
5. Секционные. Делятся на 2 и более секции, объединённые общими лестницами или коридорами.
Общее имущество многоквартирного дома
Состав общего имущества многоквартирного жилого дома определён ст. 36 Жилищного кодекса РФ. К нему относятся:
- лестницы, коридоры, помещения техназначения и другие объекты, предназначенные для использования всеми жильцами;
- помещения для удовлетворения социально-бытовых нужд и проведения досуга, занятий спортом, детского творчества;
- земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами благоустройства и озеленения;
- крыши, несущие и ненесущие конструкции, оборудование для предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).
Управление многоквартирным домом
Жильцы сами выбирают способ управления МКД. Какие есть варианты:
1. УК. Самый распространённый способ. Договор заключается с управляющей компанией, у которой есть лицензия.
2. ТСЖ. Некоммерческая организация, в состав которой входят владельцы квартир для совместного управления имуществом.
3. Жилищный кооператив. В него входят минимум 5 человек, максимальное количество участников не может превышать число квартир. Собственники платят членские взносы, за счёт которых содержится общее имущество.
4. Собственниками. Возможно, если в жилом доме не более 30 квартир. Каждый собственник отдельно заключает договоры с поставщиками услуг, нет расходов на управление МКД, затраты на содержание общего имущества могут быть ниже. Но по каждому жилищному вопросу и использованию общих объектов придётся проводить собрание.
Указанные организации должны работать в соответствии с федеральным законодательством и в интересах всего МКД. Они отвечают за обслуживание общих помещений, принимают платежи за коммунальные услуги. Способ управления выбирают собственники на собрании, изменить этот способ можно раз в год.
Особенности эксплуатации многоквартирных домов
Собственник жилого помещения может свободно распоряжаться личным имуществом, если это не нарушает права других жильцов. Чтобы пользоваться общим имуществом или вносить какие-либо изменения, нужно проводить общее собрание.
По решению собрания жильцы могут организовать детскую площадку или дополнительную парковку рядом со зданием жилого МКД. Обустроить клумбу на прилегающей территории по согласованию можно, захватить её для своих целей — нет. Например, нельзя поставить «лягушки» и другие ограничители на парковочные места, они считаются общими.
Преимущества и недостатки проживания в многоквартирных домах
Если сравнивать с частным домом, в квартире жить проще. Не нужно думать, как отремонтировать крышу или утеплить стены в случае холодов. Этим занимается УК, как и другими общими помещениями. Владелец отвечает только за то, что находится в его квартире, и за своевременную оплату ЖКУ.
Центральные коммуникации, транспортная доступность, магазины под боком, развитая социальная инфраструктура, высокий уровень безопасности — дополнительные плюсы МКД. Расходы на содержание жилья обычно ниже, чем в загородном доме.
Из минусов:
- проблемы с парковкой — зачастую не хватает мест;
- шумные соседи, которые могут мешать спать по ночам, дебоширить;
- зависимость от общих коммуникаций — если потёк стояк у соседа, а соседа дома нет, аварийная служба отключит подачу воды и все соседи будут ждать, пока сосед вернётся;
- риски ЧП — пожар или протечка у соседей могут нанести серьёзный ущерб другим жилым помещениям.
