Два крупнейших российских банка резко повысили проценты по ипотеке вслед за ростом ключевой ставки ЦБ. Сейчас она, напомним, 18% — а банки с 6 августа выдают ипотеку под 20 и более процентов годовых. Это даже выше ожидаемого ЦБ + 1,5%. Но пусть цифрами оперируют экономисты — для большинства из нас достаточно понимать, что такой процент уже практически запретительный. Ставки выросли, ипотеки больше нет.
В самом деле, 20% годовых — это серьезно. Особенно учитывая, что речь идет о многих годах и миллионах рублей. Ключевое слово «годовых» — то есть при ипотеке на десять лет (а это, по меркам этого рынка, немного) клиент переплачивает сверх цены квартиры еще 200%. Две таких же квартиры. Добавим еще, что в середине 2000-х, когда ипотечный рынок у нас только начинал развиваться, ставки (рублевые, конечно) были примерно на том же — если не чуть меньше — уровне. И считались неприменимыми в реальности, особенно на фоне тогдашних европейских 7–8% годовых.
Так что имеем право рассуждать о «жизни после ипотеки». Что вообще может быть, если мы откатимся к доипотечному состоянию рынка недвижимости. И механически говорить об «откате к 2005 году» — о, если бы! — конечно, не приходится. Потому что с тех пор изменились не только цены (в среднем больше) и зарплаты (в среднем меньше), но и сам подход к квартирному вопросу.
Совсем недавно один из экспертов-политологов — в середине 2000-х студент — удивлялся в соцсетях: среди свежеиспеченных студентов топовых вузов прямо-таки принято, что на поступление (оно же обычно и совершеннолетие) родители дарят взрослым детям квартиры. Такой вот хороший тон среди благополучного слоя. Двадцать лет назад, в эпоху до ипотеки, такое тоже было — но для сверхбогатых единиц, которых нельзя было назвать слоем.
Сверхбогатые, конечно, смогут себе позволить такой жест и сейчас — и вообще всегда, при любом режиме и погоде. А вот те, кто этажом ниже, уже не смогут. Драматический (англицизм, да, но здесь уместный) рост цен на недвижимость, связанный именно с развитием ипотеки, взогнал стоимость «квадрата» до нереалистичных значений — у покупателей без кредитной поддержки попросту нет столько денег. А с кредитом — нет таких зарплат, чтобы потянуть платежи с новыми ставками.
Возможно, банки вместе с застройщиками (продавать-то надо!) придумают, что делать. Например, выведут на рынок сверхдлинную наследуемую ипотеку — кому, так сказать, крепостное право, а кому и институт укрепления семьи. На полвека, например, — кто больше? Правда, тут такая загвоздка: не так уж много у нас оптимистов, способных на эти самые полвека вперед что-либо планировать. Но допустим, некоторые из тех, кто хочет любой ценой сохранить потребительские стандарты, на это пойдет.
Но куда вероятнее, что большинство пойдет по второму пути: не покупать, а снимать, ведь ставки аренды растут в прямой зависимости от платежеспособного спроса, а не ключевых ставок. И тогда те предприниматели, кто сможет аккумулировать много квартир в собственности, желательно целыми домами, станут теми самыми «лендлордами», рантье, владельцами доходных домов.
Они, эти новые доходные дома, будут не такими престижными, как Калабуховский из «Собачьего сердца». Обойдется без Пречистенки и стиля модерн, в тех домах собственники каждой из бриллиантовых квартир уже и сейчас люди непростые. Нет, доходные дома нашего века будут для среднего и ниже классов: стандартные планировки и стандартное обслуживание. Если денег у съемщика побольше — бизнес-класс, поменьше — комфорт с окнами во двор-колодец. Экономкласс — со специфическим контингентом, спартанским обслуживанием и покомнатной (а когда и покоечной) сдачей. Все как у О. Генри и Достоевского.
Конечно, есть и третий вариант: рассредоточиться по регионам и отказаться от «покорения Москвы» всей Россией. А на уровне областных центров — тоже разгрузиться и начать отстраивать провинцию. Но, кажется, это все-таки не более чем мечты: в большие города людей тянет работа, медицина и образование (культура — тоже да, но в меньшей степени). Говорят и пишут, с этим должно стать лучше — ну вот когда станет, тогда и обсудим. А пока лишь романтики с московскими квартирами в собственности говорят о возвращении в деревни (и если переходят к делу, квартиры в столице все равно оставляют за собой, чтобы вернуться). Прагматики — а большая часть нас именно таковы — выбирают мегаполис.
Может быть, в этом и суть? Еще недавно мы гордились тем, что в отличие от большинства стран мира у нас в России норма — владеть жильем, а не снимать его. Правда, прогрессисты постоянно кривились: мол, из-за этих самых приватизированных «квадратных аршин» у нас плохая трудовая мобильность, никого не заставишь переезжать вслед за работой. Ну, кажется, в этом мы возвращаемся на дорогу прогресса: похоже, мегаполис XXI века с его высотками и сверхплотным заселением не сочетается с массовой собственностью на квартиры. И через поколение мы разделимся на снимающее большинство и владеющее доходными домами меньшинство.
А «однодворцы» — дети приватизации — возможно, просто естественным путем вымрут вместе с домами советской и ипотечной эпохи. Мрачно, но таков, как говорится, путь.
