В столице больше невозможно получить разрешение на строительство новых проектов с апартаментами – московские власти их не выдают, да еще дополнительно усиливают контроль над строящимися комплексами. Похоже, что столичная администрация устала бороться с «как бы жильём», и вслед за официальным запретом микроквартир последовал неофициальный – на апартаменты.
Апартаменты – самый критикуемый формат недвижимости. Им недовольны и власти, и аналитики рынка, и жители окружающих районов. Довольны, пожалуй, только покупатели, которым не хватило денег на полноценную квартиру (поскольку апартаменты дешевле) да инвесторы, зарабатывающие на перепродаже или аренде. Причина недовольства в том, что апартаменты – это нежилые помещения, в лучшем случае – номера в гостиницах, но они слишком часто используются для постоянного проживания, то есть люди живут в них, как в квартирах.
А раз по документам это «нежилье», то застройщики и не заботились о соответствующей инфраструктуре – школах и детских садах, - и вся нагрузка ложилась на окружающую «социалку». Позвольте вспомнить об одном пресс-туре для журналистов, который несколько лет тому назад устраивала компания, построившая довольно крупный комплекс в центре города. Он состоял из нескольких корпусов с квартирами и одного – с апартаментами. На вопрос журналистов, зачем девелопер решил «дополнить» жилье «нежильем», представитель компании ответил: «Иначе по нормативам нам пришлось бы строить школу и детский сад. А мы хотели сделать большой красивый двор с парком. Школ и так рядом много».
«Первые комплексы апартаментов в Москве появились в 2000-х. Тогда многие застройщики приобрели массу земельных участков столицы под офисы, - вспоминает Кирилл Кудинов, основатель и глава инвестиционно-строительной компании Inreit. - После кризиса 2008 года спрос на офисную недвижимость упал. Чтобы не потерять в прибыли, девелоперы нашли более удачное применение выкупленным территориям – комплексы де-юре коммерческой недвижимости, которая де-факто используется для постоянного проживания». Заметим от себя, что тогда граждане еще не очень хорошо понимали, чем квартиры отличались от апартаментов (где нельзя постоянно прописаться, выше налоги и тарифы на ЖКХ), их привлекала более низкая цена недвижимости, в некоторых проектах разница доходила до 30%.
Законодатели несколько лет пытаются определить статус апартаментов и защитить покупателей и обитателей комплексов с апартаментами, но пока такой закон не принят.
Тут нужно сделать некое замечание. В сегменте апартаментов существуют разные форматы. Общественное негодование вызывает в основном «квазижилье» - комплексы зачастую с мелкой нарезкой, без должного сервиса, построенные на земле, где нельзя строить жилье.
Но есть и апарт-отели с гостиничным обслуживанием, рассчитанные на туристов и командированных. От гостиниц их отличает то, что у каждого «номера» - свой отдельный владелец, а у гостиницы – один собственник. Но таких проектов в Москве немного, к тому же по факту в них нередко все равно живут постоянно.
И похоже, что у московских властей терпение кончилось. Они перестали выдавать разрешения на строительство комплексов с апартаментами. Кирилл Кудинов (Inreit) отмечает, что под раздачу попадают и апарт-отели с сервисом.
Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами о том, что же сегодня происходит на рынке апартаментов.
Как подтверждает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», московские власти активно борются с застройщиками апартаментов, хотя официального запрета не вводили, как сделали это с микроквартирами. По данным эксперта, на рынок выходят только комплексы, получившие разрешение на строительство (РНС) ранее 2024 года. «Основная причина политики правительства Москвы – недовольство несбалансированным развитием города, ведь зачастую застройщики апарт-комплексов не предусматривают в проектах социальную инфраструктуру. Отдельное и повышенное недовольство властей вызывают апартаменты без гостиничного статуса (помещения под офисы и производственные площади), в которых невозможно оформить временную регистрацию», - говорит эксперт.
По информации Елены Чегодаевой, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», исключение составляют точечные апартаменты премиального и элитного класса, расположенные в пределах Садового кольца. Они не требуют никакой социальной нагрузки и проходят по верхнему ценовому уровню.
Кстати, в апартаментах разочаровались не только власти, но и покупатели, раскусившие формат: эксперты отмечают снижение спроса.
В последний вагон покупатели не прыгают
«Апартаменты пользовались спросом в некоторых проектах. В комфорт-классе такие лоты были популярны за счет приемлемой цены, которая была на 10-15% ниже, чем стоимость квартиры в аналогичном районе, - комментирует Елена Чегодаева («НДВ Супермаркет Недвижимости») - Апартаменты в бизнес и премиум-сегменте, которые не имели статуса жилого помещения, в части проектов стоили выше, чем подобные квартиры в той же локации. Здесь спрос распределяется дифференцированно».
Но, по оценке Ирины Пешич, управляющего директора «Миэль «На Соколе», спрос на апартаменты заметно упал еще в прошлом году, и связано это прежде всего с тем, что льготная ипотека на этот формат не распространялась, «в то время как спрос на новостройки весь прошлый и половину этого года подогревался информацией о прекращении ипотечных госпрограмм».
«Интерес обеих сторон (и девелоперов, и клиентов), очевидно, смещен в сторону жилья. Государство и город также заинтересованы в реализации бОльшего объема жилья, вся поддержка направлена именно на сегмент жилья», - дополняет Александра Мамохина, директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group.
По данным компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», уровень спроса на апартаменты сейчас составляет 8-9% от совокупного спроса на квартиры и апартаменты.
Покупатели апартаментов – это отдельный, небольшой сегмент, соглашается Ирина Пешич. По наблюдениям эксперта, как правило, это молодые люди или бизнесмены, которые покупают небольшое по метражу жилье, находящееся в удобной локации, в районах с хорошо развитой инфраструктурой. Но большинство покупателей в московском регионе рассматривают приобретение апартаментов с осторожностью.
Существенное падение спроса подтверждается статистикой, приведенной экспертами. По данным Руслана Сырцова («Метриум»), на первичном рынке Москвы в июле-августе 2024 года по ДДУ было продано 883 апартамента. Относительно аналогичного периода 2023 года спрос сократился на 30,2%.
Сходные данные у Елены Чегодаевой: в августе 2024 г. было продано 349 апартаментов, что на 19,0% меньше, чем в июле 2024 г., и на 57,9% меньше, чем в августе 2023 г.
А по подсчетам Александры Мамохиной, спрос на апартаменты за 8 месяцев 2024 г. снизился на 20% в сегменте комфорт-класса и на 10% в сегменте бизнес-класса по сравнению с аналогичным периодом 2023 г.
Что осталось на рынке
По информации экспертов («Бест-Новострой», bnMAP.pro, «Метриум» и Level Group), сегодня на первичном рынке Москвы представлено 100-120 комплексов с апартаментами. Всего же сейчас экспонируется 7,2-7,9 тыс. лотов.
По оценке Ирины Доброхотовой, основателя «Бест-Новострой» и bnMAP.pro, доля апартаментов в лотах в общем объеме предложения новостроек «старой» Москвы составляет около 14%. У других экспертов этот показатель еще меньше – 11-13%
Елена Чегодаева («НДВ Супермаркет Недвижимости») обращает внимание на то, что он существенно уменьшился: «Если же мы посмотрим на динамику за последние 5 лет, то эта доля не опускалась ниже 22-23%».
Преобладает на московском рынке бизнес-класс, он, по данным Level Group, занимает 45% от общего объема предложения; около 30% приходится на комфорт-класс, около 25% на премиум и элит, чуть менее 1% составляет экономкласс.
Кол-во проектов
эконом 5
комфорт 30
бизнес- 16
бизнес 18
бизнес+ 7
премиум 17
элитный 18
Итого 111
Данные bnMAP.pro
Новостройки с апартаментами расположены в основном в центре Москвы, а также в ЗАО, ЮЗАО, СВАО и ЮАО. По статистике «Бест-Новострой», bnMAP.pro и «НДВ Супермаркет Недвижимости», среди районов лидируют Черемушки, Даниловский, Нагатинский Затон, Замоскворечье, Отрадное, Хорошевский, Останкинский, Пресненский, Нижегородский, на них приходится более половины предложения.
Топ-5 районов по предложению апартаментов
Район
Кол-во лотов в продаже
Кол-во корпусов
Черёмушки
1 030
6
Даниловский
1 014
6
Нагатинский Затон
579
5
Замоскворечье
499
9
Хорошёвский
319
6
Источник: bnMAP.pro
Средняя цена квадратного метра в апарт-комплексах массового сегмента, по данным «Метриум», составляет 273,8 тысяч рублей (+7,9% за год), бизнес-класса – 390,4 тысяч рублей (+1,4%), премиум-класса – 769,7 тысяч рублей (+10,3%), элитного сегмента – 1966,7 тысяч рублей (+25,1%).
Конечно, новая политика московских властей в отношении апартаментов не могла не сказаться на количестве новых проектов, выходивших на рынок в этом году. Эксперты насчитали единичные «премьеры»: в «Метриум» назвали 3 объекта, в Level Group - 7, в агентстве «НДВ Супермаркет Недвижимости» - 10. В прошлом году, по данным НДВ, вышло 27 проектов с апартаментами. Как замечает Александра Мамохина (Level Group), доля новых апартаментных комплексов составляет всего 1% от общей жилой площади всех новых проектов.
Хоть цифры у экспертов и разнятся, тенденция понятна: всё «идет на нет».
Новые проекты-2024
Название
Класс
Девелопер
Сдача
«Кинолофт»
Элитный
СК «Гостиница Салют»
Сдан (2024)
«EvoPark Сокольники»
Бизнес
Основа
2026
«EvoPark Измайлово»
Бизнес
Основа
2025
Arkenston
Бизнес
West Wind Group
2024
Cosmos Selection Arbat Apartments
Премиум
Cosmos
2024
Annabel’s
Элитный
Palladio Group
2025
Belle Epoque (бывш. Golden Mile)
Элитный
Петростиль
2024
Источник: Level Group
Девелоперы переключатся на Петербург?
По нашей просьбе эксперты поделились своими прогнозами – что же будет происходить в сегменте апартаментов дальше. «В ближайшей перспективе апартаменты станут определенным дефицитным товаром, - считает Елена Чегодаева («НДВ Супермаркет Недвижимости»). - Останутся только премиальные и элитные проекты небольшого объема, которые расположены в пределах Садового кольца и других престижных локациях, для которых город не понесет никакой социальной нагрузки. В целом, спрос на них останется, особенно на качественные продукты в элитных и премиальных проектах».
А для инвесторов, которые покупали апартаменты с целью перепродажи, вырастет входной билет на московский рынок новостроек. Руслан Сырцов («Метриум») ожидает, что инвесторы-рантье, строящие бизнес на сдаче жилья небольшого формата, в основном переориентируются на вторичный рынок.
Возможно, не все потеряно для апарт-отелей, предоставляющих хороший гостиничный сервис. Московские власти вроде и не против апарт-отелей и туристов, но им не нравится, когда у объекта много собственников. Не дай бог, эти собственники там поселятся навсегда.
По словам Кирилла Кудинова (Inreit), власти требуют, чтобы собственник у объекта был один, как у классического отеля: «Такое условие, казалось бы, сводит на нет инвестиционную модель апарт-отелей. Для многих инвесторов апартаменты в розницу сегодня выступают одним из наиболее доступных и притом высокоэффективных активов на рынке доходной недвижимости. Как на этот запрет отреагируют девелоперы?»
Эксперт считает, что они перейдут на модель с созданием единой структуры владения объектом. Кто-то оформит для этого АО, ЗАО или ООО. Кто-то откроет кооператив, в котором инвесторы окажутся пайщиками. Кто-то создаст для этого паевой инвестиционный фонд. «Так или иначе, бизнес пробьет дорогу в этой сфере», - уверен Константин Кудинов.
Остальные девелоперы тоже найдут какой-то выход. Елена Чегодаева говорит, что компании, владеющие участками под апартаменты, на сегодня заморозили получение разрешения на строительство таких объектов или пытаются их продать другим девелоперам, которые будут менять вид разрешенного использования и, видимо, строить жилье.
Часть девелоперов, по мнению Кирилла Кудинова, сами сосредоточатся на строительстве жилья, а часть уйдут «строить псевдожилье в регионы, где этот формат пока еще востребован и встречает меньше административных препон».
В качестве города, весьма благосклонного к апартаментам, эксперты единодушно называют Санкт-Петербург. А Питер для крупных девелоперов, работающих в Москве, можно сказать, родной, они давно строят и там. И значит, не очень расстроятся.
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер
