Учитывая стандартные размеры наших квартир, можно понять желание многих людей расширить свое внутреннее пространство за счет окон.
Но если раньше суды в большинстве случаев относились к таким желаниям с пониманием и узаконивали перепланировку жилья с новыми окнами, то последние решения Верховного суда РФ показывают, что практика кардинально изменилась.
Разберем, на какие окна владельцу квартиры теперь придется получать согласие своих соседей по дому и почему.
В современных дизайнах интерьеров сейчас широко используются т. н. панорамные окна и французские окна. Они отличаются между собой по конструкции и стилю (первые представляют собой широкие стеклянные панели без рам и переплетов, а вторые — классическую дверную конструкцию с рамами и фурнитурой), но их объединяет одно:
- чтобы установить такие окна, требуется разобрать часть стены дома.
До недавнего времени суды признавали, что подоконная часть стены не относится к общему имуществу дома и если подтверждалось, что эта стена не является несущей (а так в большинстве кирпичных домов) и никакой угрозы дому нет, перепланировку узаконивали (см. например: решение Благовещенского горсуда Амурской области от 25 февраля 2020 г. по делу № 2-1605/2020).
Одно из таких решений недавно дошло до Верховного суда РФ:
- собственница помещения на первом этаже многоквартирного дома перестроила его, расширив в т.ч. оконные проемы и установив французское окно для входа и выхода в помещение с внешней стороны здания.
Все работы были согласованы с Мосжилинспекцией, однако ТСЖ этот аргумент не устроил — и оно обратилось в суд, требуя обязать собственницу привести ее помещение в первоначальное положение, т. к. она не получила согласие собственников других помещений дома на перепланировку.
Суд назначил экспертизу, которая подтвердила, что при проведении работ общее имущество дома не затрагивалось, а оконные конструкции выполнены с сохранением единого стиля фасада дома.
Поэтому в трех инстанциях суды отклонили иск ТСЖ, сочтя, что никакого согласия собственников здесь не требовалось, поскольку присоединения общего имущества дома здесь не произошло.
Но Верховный суд РФ отменил эти решения, указав следующее:
- как видно, в результате проведенных работ ответчица реконструировала фасад дома, увеличив высоту оконных проемов за счет разрушения части внешней стены.
А будучи ограждающей несущей конструкцией, эта стена относится к общему имуществу дома — следовательно, установка новых окон привела к уменьшению площади общедомового имущества, которое по закону принадлежит всем собственникам помещений этого дома (ст. 36 ЖК РФ);
- поэтому на установку таких окон ответчица должна была получить согласие всех собственников помещений этого дома, т. к. это обязательное условие для узаконивания перепланировки и реконструкции помещения, которые привели к уменьшению общего имущества дома (ст.ст. 40, 44 ЖК РФ).
Между тем, общее собрание отказало собственнице в даче согласия на перепланировку — следовательно, выполненные работы нельзя признать законными (ВС РФ, № 5-КГ24-47-К2).
Это значит, что все владельцы квартир, в которых окна были переделаны под панорамные или французские (хотя изначально проектной документацией дома это не предусматривалось), теперь рискуют получить судебный иск об устранении всех изменений.
И если они не смогут предоставить решение общего собрания собственников со 100% согласием на выполненные в квартире работы, их могут обязать вернуть старые окна и возместить судебные расходы (а сейчас одна только госпошлина по таким искам составляет 20 000 рублей).
