Несмотря на то, что апартаменты не относятся к жилому фонду, их владельцы обязаны отчислять в казну налоги. Новострой-М рассказывает о том, какой налог надо платить при покупке и продаже апартаментов и предусмотрены ли при этом какие-нибудь льготы.
Главное про апартаменты
Нередко слово «апартаменты» используют в качестве синонима для обозначения жилья. Это в корне неверно. Главное отличие апартаментов от квартир заключается в том, что они относятся к нежилым помещениям. Более того, в российском законодательстве они даже не рассматриваются в качестве отдельного вида недвижимости, хотя несколько раз предпринимались попытки определить их правовой статус. В итоге Минстрой постановил, что апартаменты совершенно точно не будут приравниваться к жилым помещениям.
Отсюда проистекают несколько важных моментов:
- в апартаментах нельзя получить прописку (можно временно зарегистрироваться на срок до 5 лет при условии, что конкретные апартаменты относятся к зданию гостиничного типа);
- при приобретении юнита в строящемся апарт-комплексе по ДДУ покупателя не защищает федеральный закон №214-ФЗ;
- при оформлении ипотеки на апартаменты нельзя воспользоваться льготными программами с господдержкой или маткапиталом;
- застройщик не обязан возводить рядом с апартаментами детские сады, школы и иные социальные объекты;
- при строительстве апартаментов застройщик волен не соблюдать требования СанПиН, распространяющиеся на жилой фонд, и не обязан обеспечивать должным образом инсоляцию и звукоизоляцию помещений;
- стоимость коммунальных услуг для владельцев апартаментов обычно выше (в среднем на 20-25% по сравнению с жильем), так как они рассчитываются по тарифам для юридических лиц.
Про налоги
Из-за того, что апартаменты с точки зрения законодательства фактически приравниваются к гостиницам, они не считаются объектами недвижимости первой необходимости. Поэтому порядок налогообложения для них будет отличаться от того, который используется для жилых помещений.
Существуют несколько видов налогов на апартаменты:
- имущественный налог;
- налог при продаже недвижимости;
- налог на доход от сдачи в аренду.
Каждый из них рассмотрим подробно.
Имущественный налог на апартаменты
Налог на имущество физических лиц раз в год платят все владельцы недвижимости. Сделать это надо до 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть в декабре 2024 года нужно оплатить налог за 2023 год, а в декабре 2025 года – за 2024 год. Если одним объектом владеют сразу несколько человек, то сумма распределяется на всех в соответствии с размером их доли.
Размер имущественного взноса зависит от многих факторов. Среди них:
- кадастровая стоимость недвижимости;
- ее месторасположение (субъект РФ);
- наличие/отсутствие помещений, в которых ведется предпринимательская деятельность;
- категория земли, занимаемой объектом недвижимости.
Налог на жилое имущество исчисляется по следующей формуле: кадастровая стоимость объекта - (минус) кадастровая стоимость ее 20 кв. м Х (умножить) ставка налога.
«Что касается понижающего коэффициента на 20 квадратных метров, который применяется при расчёте налога на имущество физических лиц для жилой недвижимости, то на апартаменты он не распространяется. Этот коэффициент предусмотрен только для жилых помещений, таких как квартиры, дома, комнаты, но не для объектов, имеющих статус нежилых»
Александр Вешкурцев, налоговый юрист
Таким образом, налог на нежилое имущество исчисляется по следующей формуле: кадастровая стоимость объекта недвижимости Х ставка налога.
В основе всех расчетов лежит кадастровая стоимость квартиры или апартамента, которую по специальной методике определяет государство, исходя из основных характеристик объекта. Региональные власти устанавливают этот показатель и фиксируют его в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) на официальном сайте.
Размер налоговой ставки зависит от категории земли, занимаемой объектом недвижимости. Так, многоквартирные и индивидуальные дома возводятся на землях, предназначенных для жилищной застройки, и ставка по ним составляет 0,1%. Апартаменты же могут строиться на землях, предназначенных для гостиничного или торгового, офисного или общественно-делового использования. В первом случае ставка составит 0,5%, во втором – 2%.
Таким образом, имущественный налог на недвижимость с аналогичной стоимостью будет сильно различаться в зависимости от типа объекта.
Для примера: налог на квартиру с кадастровой стоимостью в 9 млн руб. и площадью 50 кв. м. составит:
- 9 000 000 руб.: 50 кв. м = 180 000 руб. (цена за 1 кв. м);
- 50 кв. м - 20 кв. м = 30 кв. м (площадь, с которой считается налог);
- 30 кв. м Х 180 000 руб. = 5 400 000 руб. (налогооблагаемая база);
- 5 400 000 руб. Х 0,1% = 5 400 руб. (сумма налога).
Для апартаментов с аналогичной кадастровой стоимостью, расположенных на земле для размещения гостиничных объектов, налог составит: 9 000 000 Х 0,5% = 45 тыс. руб.
Если апартаменты с той же стоимостью находятся на участке для общественного-делового, торгового или офисного использования, то налог составит: 9 000 000 Х 2% = 180 тыс. руб.
Налог на доход от сдачи апартаментов в аренду
Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду зависит от того, какой недвижимостью владеет человек и к какой категории пользователей он относится. Если речь идет о физических лицах, то налог для них составляет 13%. Срок подачи декларации – до 1 мая, срок уплаты налога – до 15 июля.
Уменьшить расходы можно при помощи оформления статуса самозанятого – тогда платить придется всего 4%. Но эта мера относится только к владельцам жилых помещений. Для тех, кто является собственниками апартаментов и иной коммерческой недвижимости, законодательно предусмотрен другой вариант: регистрация в качестве индивидуального предпринимателя, применяющего УСН или АУСН (упрощенная система налогообложения). Тогда налог составит 6%.
При этом на УСН нужно перейти в течение 30 дней с момента регистрации ИП. В противном случае до следующего года придется платить налоги на общих основаниях по ставке 20%.
Налог при продаже апартаментов
Согласно Налоговому кодексу РФ, доходы от продажи любого объекта недвижимости, в том числе и апартаментов, облагается НДФЛ в размере 13%. Однако его владелец может быть освобожден от уплаты налога при условии, что такой объект находился в собственности в течение минимального срока владения и более (ст. 217.1 НК РФ).
Минимальный срок владения составляет 5 лет, но в некоторых случаях может быть сокращен до 3 лет. Это возможно, когда недвижимость:
- является единственным жильем собственника;
- была получена по наследству;
- была получена в дар от близких родственников или членов семьи (от супругов, родителей и детей, бабушек/дедушек и внуков/внучек, родных братьев и сестер);
- была получена по договору ренты (договор пожизненного содержания с иждивением);
- стала собственностью после приватизации.
«Первое, что следует отметить, — на апартаменты также распространяется минимальный срок владения для освобождения от налога при их продаже. Для таких объектов, как и для жилья, этот срок составляет 5 лет. Однако есть исключение: апартаменты не могут претендовать на льготные сроки владения, которые действуют для единственного жилья. Это связано с тем, что с юридической точки зрения апартаменты не считаются жильём и, соответственно, не подпадают под льготы, которые предусмотрены для квартир или домов. Например, если апартаменты были использованы в предпринимательской деятельности — сдавались в аренду юридическим или физическим лицам — то при их продаже независимо от срока владения налог на доход от их реализации необходимо будет платить.
Здесь важно помнить, что, если апартаменты эксплуатировались в коммерческих целях, правило о минимальном сроке владения теряет свою силу.
Если же продавец владел апартаментами в течение пяти лет, не сдавая их в аренду и не используя в предпринимательской деятельности, тогда можно избежать уплаты налога при продаже. В случае, если апартаменты были получены в наследство, действует другой срок — три года, но, опять же, только при условии, что они не использовались в предпринимательских целях. Особое внимание стоит уделить и такому моменту, как единственный объект недвижимости. Для жилья предусмотрен льготный трёхлетний срок для освобождения от налога при его продаже, если это единственное жильё владельца. Но это правило не распространяется на апартаменты», — разъяснил Александр Вешкурцев, налоговый юрист.
На конкретных примерах:
- Тужиков купил себе апартамент в феврале 2020 года и быстро зарегистрировал право собственности на него. Проживал там сам. А в октябре 2021 года получил наследство от тети и решил продать апартамент, чтобы купить себе двухкомнатную квартиру. При продаже ему пришлось заплатить 13% от стоимости объекта недвижимости, так как не истек минимальный срок владения.
- Пучикову папа подарил апартамент в марте 2021 года. В июле 2024 года тот его продал, в коммерческих целях объект не использовал. Платить налог новому владельцу не пришлось: так как отец и сын являются близкими родственниками, минимальный срок владения недвижимостью в данном случае составляет 3 года. Времени прошло больше, соответственно, собственник освобождается от уплаты НДФЛ.
Как считается налогооблагаемая база при продаже апартаментов
Для расчета налога с продажи апартаментов (13%) сравнивают цену, указанную в договоре купли-продажи, и 70% от кадастровой стоимости объекта. Какая из них окажется больше, ту и будут использовать для исчисления налога.
На конкретном примере: Тракторов продал свои апартаменты в 2023 году за 5,5 млн руб., а купил в 2021 году за 4,2 млн руб. При этом кадастровая стоимость на начало 2023 года составила 8,3 млн. руб.
В данном случае, 70% кадастровой стоимости объекта составляет 5 810 000 млн руб., что однозначно больше суммы, прописанной в договоре купли-продажи. Соответственно, налог исчисляется следующим образом: 5 810 000 руб. (доход от продажи) – 4 200 000 руб. (расходы на покупку) = 1 610 000 руб. Х 13% = 209 300 руб. (сумма налога к уплате).
Как уменьшить налог при продаже апартаментов
Если апартаменты не сдавались в аренду, а использовались как квартира, но появилась необходимость их продать до истечения минимального срока владения, придется уплатить налог в размере 13%. Однако, согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, есть два легальных способа уменьшить налог:
1. Использовать фиксированный имущественный вычет по НДФЛ.
Для апартаментов сумма налогового вычета составляет 250 тыс. руб. Им можно воспользоваться несколько раз, это ежегодный предоставляемый вычет. Он распространяется на все сделки, совершенные в течение года. То есть, если за один налоговый период было продано два или три объекта недвижимости, то 250 тыс. руб. вычитаются из суммарного дохода всех сделок. Нюанс в том, что вычет применяется только если владелец апартаментов получал доходы как физлицо и, соответственно, платил НДФЛ, кроме того, важно, чтобы апартаменты не использовались в коммерческих целях.
Например: Котиков продал апартаменты за 4 250 000 руб. и должен заплатить налог в размере 13%. Он может использовать вычет, уменьшить доход и внести сумму с остатка: 4 250 000 руб. - 250 000 руб. = 4 000 000 руб. - 13% = 520 000 руб. должен внести Котиков в казну.
2. Предоставить документально подтвержденные расходы на покупку недвижимости.
Вместо вычета можно использовать уменьшение дохода на сумму ранее понесенных расходов при покупке имущества. Тогда расчет налога будет производиться с разницы между суммой дохода и расходов.
Например: Котиков купил апартаменты два года назад за 3 250 000 руб., а продал за 4 250 000 руб. Теперь он должен заплатить налог в размере 13%. При наличии ранее оформленных платежных документов он может уменьшить свой доход на сумму расходов, понесенных за приобретение этой недвижимости. Тогда расчет будет производиться следующим образом: 4 250 000 руб. - 3 250 000 руб. = 1 000 000 руб. - 13% = 130 000 руб.
«Пример, приведённый с покупкой апартаментов за 3 250 000 рублей и последующей их продажей за 4 250 000 рублей, правильный. При наличии документов, подтверждающих расходы на приобретение, налоговая база уменьшается на сумму этих расходов. В данном случае доход составит 1 000 000 рублей (разница между ценой продажи и покупной ценой), и с этой суммы будет рассчитан налог по ставке 13%, что составит 130 000 рублей. Важно отметить, что такой расчёт применим в том случае, если апартаменты были проданы ранее минимального срока владения», – отмечает Александр Вешкурцев, налоговый юрист.
