С 2025 года в России вводится прогрессивная шкала на доходы физических лиц (НДФЛ). Изменения затронут сделки с недвижимостью. Сейчас с продажи недвижимости физлица платят налог по ставке 13%. Но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Рассказываем, когда наступает обязанность по уплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи платить не надо, как изменятся налоговые ставки с 2025 года и как рассчитать налог и уменьшить его.
Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2024 году
Расчет НДФЛ при операциях с недвижимостью
В этом году правила уплаты налога с продажи недвижимости для физлиц не меняются. После продажи квартиры необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Сделать это можно онлайн через личный кабинет на сайте ФНС. В декларации указывается доход, который был получен с продажи и сумма вычета. Если вычет не покрыл налог, то его нужно заплатить до 15 июля.
Размер налога для физлиц в 2024 году стандартный — 13%, но в 2025 года он вырастет и составит:
- 13% с дохода до 2,4 млн. руб.,
- 15% с дохода выше 2,4 млн. руб.
«Налог платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи. Поэтому некоторые граждане пытаются схитрить, и, чтобы уменьшить налог, пишут в договоре не полную сумму сделки. Делать этого нельзя. Так как налоговые инспекторы сравнивают стоимость продажи квартир с их кадастровой стоимостью», — отметила к. э. н., управляющий партнер ГК «Академия успешного бизнеса» Эльвира Митюкова.
В 2024 году, как и в предыдущие годы, начиная с 2022 года, в декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если она находится у вас в собственности менее трех или пяти лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн руб., а для иного имущества (гаражи, автомобили и т.д.) — 250 тыс. руб. Это касается как одного крупного объекта, так и нескольких недорогих. Главное, чтобы не был превышен лимит.
Если же доходы от продажи имущества превышают допустимый размер, декларацию 3-НДФЛ представить все равно придется. В 2025 году данные правила также будут продолжать свое действие.
Льготы для дольщиков
В 2024 году продолжает свое действие налоговые льготы для дольщиков, введенные в 2022 году — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Для данных участников долевого строительства срок владения отсчитывается с момента полной оплаты ДДУ. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее.
Другие изменения в налогообложении имущества физлиц
Льготы и перерасчет
В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.
Минимальный срок владения
В 2024 году были приняты изменения, касающиеся минимального срока владения недвижимости, отметила партнер юридической компании «Мокров и Партнеры» Анастасия Елисеева.
1. Для земельного участка, часть которого изымается для госнужд (например, для строительства железной дороги). С 2024 года срок владения новым участком, полученным в ходе раздела, будет считаться с момента владения старым участком, а не новым, как было раньше.
2. При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции срок владения образованных жилых помещений также будет исчисляться с момента регистрации права собственности на исходную недвижимость.
3. Продажа доли в объекте недвижимости, которое было куплено с помощью маткапитала. Например, квартира была куплена в ипотеку мамой-владелицей сертификата. После погашения ипотеки ребенку и отцу ребенка были выделены доли. Срок владения долями папой и ребенком теперь будет исчисляться с даты регистрации этого объекта в собственность мамы.
Как рассчитать сумму налога
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн руб.) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. — максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:
5 500 000 — 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры
В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.
Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:
5 000 000 — 4 500 000 = 500 000.
НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
- если такой объект находился в собственности в течение минимального предельного срока владения. Для большинства случаев это пять лет. Для наследования, дарения, приватизации — три года. «При этом субъекты могут уменьшить предельный срок владения вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Если такое произойдет в вашем регионе и условия будут соответствовать продаже вашей недвижимости, НДФЛ также платить не придется», — пояснила Эльвира Митюкова.
- c 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько по времени она находилась в их собственности. Нововведение распространяется и на те случаи, если доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи. Подробнее об этом читайте здесь.
Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.
Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.
То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры (одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб.), общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.
Александра Стирманова, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»:
— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.
1. Применить вычет в фиксированном размере
Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.
2. Дождаться истечения минимального срока владения
В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.
Александра Воскресенская, адвокат КА «Юков и партнеры»:
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности. К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст. 217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.
В письме Министерства финансов от 30 июля 2020 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.
Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.
Налог с продажи ипотечной квартиры
При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар. Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).
Налог с продажи подаренной квартиры
Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.
Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры
Пенсионер, как и любой другой гражданин, должен заплатить НДФЛ при продаже квартиры (ст. 214.10 НК РФ). Доходы от продажи квартиры подлежат обложению НДФЛ в установленном порядке и не зависят от статуса собственника квартиры (является лицо пенсионером либо нет). В то же время пенсионеры имеют некоторые имущественные льготы.
Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб., или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.
Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
- заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);
- подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Это могут быть копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.;
- если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т. п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например договор купли-продажи;
- подать декларацию можно в налоговую, копии документов (оригиналы нужно иметь при себе) можно представить по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.
