Госдума приняла в первом чтении законопроект, обязывающий ставить квартиры в новостройках на кадастровый учет в течение 30 дней после подписания акта приема-передачи. Для реализации этой нормы вносятся поправки в ст. 16 закона «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ), в соответствии с которым возводятся почти все многоквартирные дома в России.
Что не так с регистрацией прав на квартиры в новостройках
Согласно ныне действующей норме 214-ФЗ, застройщик имеет право подать заявление на постановку на кадастровый учет квартиры дольщика даже без наличия доверенности на эти действия. После завершения процедуры застройщик должен передать дольщику выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), в которой будет обозначен факт регистрации квартиры в базе Росреестра. Однако никаких конкретных сроков совершения таких действий закон не оговаривает.
Новая редакция исправляет эти законодательные пробелы. Как следует из законопроекта, право застройщика подавать документы на регистрацию квартир в новостройках хотят превратить в обязанность. Оговариваются и сроки таких действий — передать документы на регистрацию нужно не позднее чем через 30 дней после подписания акта приема-передачи квартиры. Причем не важно, какой именно акт будет подписан: двусторонний (между дольщиком и застройщиком) или односторонний (который подписывает лишь застройщик, если дольщик по какой-то причине не может принять квартиру в установленный срок).
Аналогичные действия касаются и тех случаев, когда права на квартиру переуступлены по договору цессии по ДДУ. В этой ситуации подать документы на постановку квартиры в новостройке на кадастровый учет также должен сам застройщик.
Финальная часть процесса остается той же. После регистрации права собственности на квартиру застройщик обязан передать дольщику подтверждающую это действие выписку из ЕГРН.
Комментарий юриста
Алмаз Кучембаев, основатель и руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры»:
— Новеллой законопроекта является частичный переход от заявительного порядка внесения сведений в ЕГРН к обязательному. При этом вносить сведения в ЕГРН о созданной недвижимости должны застройщики. Отсутствие таких действий может повлечь у застройщика ответственность, предусмотренную статьей 19.21 КоАП РФ «Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним», ранее не применявшейся на практике к ситуациям регистрации прав на земельные участки, здания и помещения.
На дольщиков законопроект обязанности по внесению сведений в ЕГРН не возлагает. Соответственно, ответственности дольщиков не предполагается.
Зачем на самом деле процедуру регистрации прав на квартиры хотят изменить
Как следует из пояснительной записки к законопроекту, необходимость таких изменений связана с тем, что согласно Налоговому кодексу платить налоги на недвижимость обязаны лишь те лица, которые являются ее собственниками. Если права не зарегистрированы, такой обязанности не возникает.
По данным разработчиков законопроекта, на 1 января 2024 года в ЕГРН отсутствуют сведения о 5,9 млн помещений в многоквартирных домах. Разработчики уточняют, что право регистрации квартир у застройщиков есть и сейчас — оно возникло в июле 2020 года. Однако за все это время застройщики подали на регистрацию менее 188,3 тыс. заявлений на квартиры в новостройках.
Помимо собираемости налогов, отсутствие однозначно описанной процедуры регистрации помещений в новостройках мешает нормальному управлению недвижимостью и надлежащему учету жилого фонда, говорится в пояснительной записке.
Постановке на кадастровый учет подлежат не только отдельные квартиры в новостройках, но и дома целиком. По данным Росреестра, за первую половину 2024 года только в одной Москве было поставлено на учет более 90 многоквартирных домов. Больше всего регистраций совершено на востоке и западе столицы, а также в Новой Москве.
