Как согласовать перепланировку квартиры, затрагивающую несущие стены. О пошаговых этапах данной процедуры, актуальной для многих москвичей, рассказывает эксперт по согласованию перепланировок, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок» Анна Страгис.
Конструкцию несущих стен желательно не менять
Под несущими конструкциями понимаются, согласно действующим в РФ строительным нормам, элементы здания, которые в совокупности обеспечивают ему прочность, жесткость и устойчивость. К ним относятся стены, балки, колонны, пилоны, перекрытия, своды и т. д.
В первую очередь стоит обратить внимание на несущие стены (НС), которые проходят через все здание по вертикали и присутствуют практически в каждой квартире многоквартирного жилого дома (МКД).
Невнимательный обыватель может легко спутать НС с обычной межкомнатной перегородкой (которая не проходит через все здание), хотя первая обычно выполнена из прочного бетона, а вторая из кирпичей, газо- или шлакоблоков. В кирпичных домах НС могут быть также сложены из кирпичей.
Последствия подобной невнимательности могут быть трагичными: новосел пожелает сделать проем в несущей стене и сделает его настолько широким, что это поставит под угрозу обрушения все верхние этажи. Если в разных подъездах будет проведено несколько таких ремонтов, то в опасности окажется весь дом.
Поэтому в соответствии с действующим в РФ законодательством любые работы, которые затрагивают НС считаются перепланировкой, которая требует строгого согласования в надзорных органах. В Москве такое согласование проводит Мосжилинспекция (МЖИ) – надзорный орган столичной мэрии. Она же приводит в соответствие с законом уже выполненную по факту (ранее не согласованную с властями) перепланировку квартир. Подать заявление в МЖИ и пройти необходимые процедуры собственник квартиры может самостоятельно. К заявлению нужно приложить проектно-техническую документацию, которую должна подготовить проектная компания, состоящая в отраслевой саморегулируемой организации (СРО).
Следует учитывать, что запрещенные действующими санитарными и строительными нормами (СНиП и СанПиН) конструктивные преобразования МЖИ согласовывать не будет. Самовольная, а тем более противоречащая требованиям законодательства перепланировка грозит нарушителю санкциями со стороны государства вплоть до изъятия квартиры.
Виды работ с несущими стенами
Несущие стены нельзя сносить полностью. Это общее правило. Другие виды перепланировки имеют шанс на согласование в зависимости от того, насколько сильно они отличаются от параметров, внесенных в техплан.
Самый распространенный вид перепланировки несущей стены – пробитие проема. Он может понадобиться, чтобы объединить в единое пространство кухню и отделенную от нее несущей стеной жилую комнату.
Легкая версия проема – создание ниши в НС для хозяйственных целей. Другой вид перепланировки – заложить уже имеющийся в НС проем или нишу. Третий – создание антресольного этажа, крепящегося к несущей стене, или же демонтаж такого этажа. К четвертому относятся любые перепланировки (даже минимальные) в домах с деревянными или смешанными перекрытиями.
Одобрение от автора проекта
Согласование любой перепланировки в МЖИ – процесс многоэтапный, требующий прохождения целого ряда надзорных и проектных инстанций, а также получения разных удостоверяющих и разрешительных документов.
Но когда речь идет о перепланировке, связанной с изменением несущих конструкций, этот процесс серьезно усложняется. Вдобавок ко всем процедурам требуется заручиться одобрением у разработчика проекта– проектного института или профильной бюджетной организации.
В Москве такими организациями выступают Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования (МНИИТЭП) и ГБУ «Экспертный центр». В первый стоит обращаться, когда речь идет о перепланировке несущих конструкций в панельных домах, а во второй – во всех остальных.
Этапы согласования для перепланировки, затрагивающей несущие конструкции
Весь процесс перепланировки должен пройти по следующему алгоритму:
1. получить первоначальный план вашей квартиры в государственном бюджетном учреждении «Бюро технической инвентаризации» (в Москве это МосгорБТИ);
2. определиться, что именно в одной или нескольких НС вы хотите изменить, составить перечень этих пожеланий;
3. получить положительное заключение о возможности затрагивания несущих конструкций от автора проекта дома – проектного института;
4. разработать проект перепланировки с указанием всех изменений, которым подвергнутся несущие конструкции (в нашем случае – стены) – поручить эту работу профильной компании, состоящей в отраслевой СРО проектировщиков;
5. подать заявление о согласовании перепланировки и пакет необходимых документов к нему в МЖИ;
6. согласовать проект перепланировки в МЖИ и получить от этого надзорного органа разрешение (распоряжение) на перепланировку;
7. выполнить ремонтные работы с привлечением официального подрядчика и в соответствии с утвержденным в МЖИ проектом перепланировки;
8. получить от подрядчика акт скрытых работ;
9. вызвать приемочную комиссию из МЖИ, которая сверит выполненный ремонт с разрешенным проектом;
10. получить акт о завершенном переустройстве/перепланировке в МЖИ;
11. на основе этого акта заказать в МосгорБТИ новый технический план квартиры;
12. получить согласие банка и страховой компании (при наличии ипотеки);
13. предоставить пакет документов в МФЦ и получить новую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Важный момент: автор проекта (проектный институт) может запретить делать любой проем в несущей стене.
Проем проему рознь
По итогам этого обследования инженер-проектировщик выдает вам техническое заключение о допустимости и безопасности соответствующих ремонтных работ, либо об их недопустимости из-за угрозы целостности дома.
Положительным или отрицательным будет техническое заключение зависит от характера ремонтных работ, расположения квартиры, типа и состояния самого дома. Допустим, вы как собственник хотите сделать нестандартный проем (шириной более 1 м) в НС на первом этаже 23-этажного панельного дома, построенного 20 лет назад. В этом случае ответ инженера, скорее всего, будет отрицательным – согласия на перепланировку он не даст.
А если вы пожелаете сделать стандартный проем (шириной до 90 см) в НС на последнем этаже 19-этажного монолитно-каркасного дома, введенного в эксплуатацию 5 лет назад, то с большой степенью вероятности получите положительное техническое заключение от представителя автора проекта. В этом заключении будет не просто вынесен вердикт – перепланировка допустима или недопустима – но также даны конкретные предписания или рекомендации. Например, уже выполненный проем могут попросит забетонировать или сдвинуть его, изменив ширину простенков. Простенок – это расстояние от внешней стены дома до проема в стене. Данное расстояние обычно должно быть в пределах 60-100 см.
Расширение простенков компенсирует большой проем
Бывают случаи, когда в квартире, располагавшейся в старом панельном доме, нужно узаконить уже сделанный ранее проем в несущей стене. В этом случае его можно сохранить после согласования с автором проекта. Например, он может разрешить собственнику не заделывать проем бетоном при условии, что он увеличит ширину простенков до 1 метра.
Так что будьте готовы потратиться на ремонт, даже если узаконивайте перепланировку несущих конструкций, проведенную задолго до вашего заселения в квартиру. Автор проекта выдает не просто разрешение или запрет на нее с предписаниями и рекомендациями, но предоставляет также целый пакет технической документации. В этих инструкциях детально прописано, что и как сделать с несущей стеной именно в каждом конкретном. При необходимости усилить ранее проделанный проем металлическими конструкциями будет подробно изложены особенности монтажа, тип и состав материала, конфигурация изделий. Проводить любые ремонтные работы с несущими конструкциями имеет право специализированный подрядчик, состоящий в отраслевой СРО. По итогам должен быть выдан журнал работ и акт скрытых работ по усилению проема.
Что нужно заранее знать о перепланировке с несущими конструкциями
Заранее узнать, дадут ли разрешение выполнить (или сохранить ранее выполненный) проем, невозможно. В этом вопросе стоит ориентироваться на три критерия:
Чем выше этаж, тем выше шансы получить согласие на создание проема в несущей стене;
Чем новее дом, тем выше шансы на согласие соответствующей перепланировки также выше;
Согласно действующим нормам, необходимо, чтобы ширина проема была стандартной, 90 см или 1 метр, а ширина простенка не менее 1 м, все, что не укладывается в эти параметры, вряд ли получит разрешение от автора проекта.
Лучше проверить
Если вы, приобретая квартиру на вторичном рынке, не намерены делать в ней никаких манипуляций с несущими конструкциями, все равно узнайте, не делали ли этого до вас. Прежде в Москве правила перепланировки были мягче, поэтому операции с несущими стенами собственники могли не согласовать или согласовать в надзорных органах не до конца.
В этом случае рекомендуется попросить продавца провести все необходимые процедуры по узакониванию перепланировки в МЖИ или продать квартиру с соответствующей скидкой. Если он не примет ваше предложение, то разумно будет вовсе отказаться от покупки, поскольку она может обернуться весьма существенными расходами, связанным с усилением ослабленных конструкций.
