Рассказываем, как правильно оформить реконструкцию частного дома, чем она отличается от капитального ремонта и можно ли узаконить самовольные изменения.
Артём решил, что в загородном доме пора сделать ремонт. Планировалось, что это будет небольшая «косметика», но в процессе ему захотелось поменять межкомнатные двери, переделать коммуникации в ванной, а часть гаража — утеплить, прорезать окно и превратить ещё в одну комнату.
Если первые два пункта относятся к ремонту, пусть и капитальному, то пристройку нового помещения под него подвести не получится — это уже реконструкция жилого дома. Разбираем, какие шаги надо предпринять хозяину, чтобы оставаться в рамках закона, и что делать, если самовольная реконструкция уже произведена.
Чем реконструкция отличается от капремонта и что из этого следует
Реконструкция частного дома подразумевает изменение параметров здания: высоты, количества этажей, площади, объёма. То есть к ней относят надстройку, перестройку, расширение, а также полную замену или восстановление несущих строительных конструкций здания (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
Например, если в доме обновили внутреннюю отделку, заменили полы, двери и коммуникации, то это капитальный ремонт, так как кардинальных изменений в строении не производили.
Но если вы надстроили этаж или превратили гараж в ещё одну комнату, или пристроили веранду, то есть параметры строения стали отличаться от прежнего технического плана, это уже считается реконструкцией.
И если в первом случае проводить работы можно на своё усмотрение, то при реконструкции требуется получить разрешение местной администрации. Без него ваши действия сочтут самовольными. К чему это может привести, мы расскажем ниже.
ВАЖНО
Перепланировка — это не реконструкция, так как изменяется только внутренняя конфигурация помещений (перенос перегородок, оборудование дополнительных санузлов или кладовой за счёт других помещений и тому подобное), а само строение не меняется.
С 2019 года для проведения перепланировки в частном доме получать разрешение не нужно. После внесения поправок в Жилищный кодекс в нём упоминается только процедура для помещений в многоквартирных домах. То есть разрешение сейчас необходимо лишь владельцам квартир.
Отметим: если технический план составлен до 2020 года, а затем в доме была перепланировка, то при проведении обмеров могут появиться несоответствия между указанной в документе и реальной площадью. Происходит это из-за смены методики при определении площади здания (приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393).
В таких случаях специалисты рекомендуют получить новый технический план дома, чтобы избежать дальнейших разночтений. Это важно, например, при продаже объекта.
Проводить реконструкцию можно как своими силами, так и при помощи подрядной организации.
Как оформить реконструкцию жилого дома
1. Готовим документы
Чтобы получить разрешение, нужно представить в муниципалитет пакет документов. Ниже приведён стандартный список, но по требованию «на местах» он может быть расширен.
Вам нужно подготовить:
- заполненное уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома (приложение № 1 приказа Минстроя от 19.09.2018 № 591/пр);
- заявление на реконструкцию частного дома в свободной форме;
- паспорт собственника;
- план реконструкции с пояснениями, зачем нужны те или иные работы;
- проект, по которому будет проводиться реконструкция;
- действующий технический план дома;
- документы, подтверждающие право собственности на дом и земельный участок;
- согласие долевых собственников (при наличии таковых) на реконструкцию дома.
По словам экспертов, техпроект, по которому должны проводится работы, в администрации спрашивают далеко не всегда. Особенно если речь идёт о доме в глубинке, а работы по реконструкции хозяин собирается проводить самостоятельно.
Но если с вас всё-таки станут требовать планы и чертежи, можно обратиться в отдел (департамент) администрации, который платно оказывает такие услуги. Во-первых, это выйдет дешевле, чем при заказе через проектное бюро, а во-вторых, там хорошо знают требования, которые предъявляют к документам их коллеги-смежники.
2. Получаем разрешение на реконструкцию
ВАЖНО
С 1 марта 2019 года процедура получения разрешения носит уведомительный характер: до начала строительных работ собственник должен направить в местную администрацию уведомление о планируемой реконструкции, приложив к нему пакет вышеперечисленных документов (ст. 51.1 ГрК РФ).
Подать уведомление можно лично (обычно их принимает муниципальный отдел архитектуры и градостроительства), через МФЦ, направить почтой или сформировать его через «Госуслуги». В последнем случае потребуются подтверждённая учётная запись и электронная подпись.
Госпошлина за процедуру подачи уведомления не взимается.
В течение 7 рабочих дней со дня получения уведомления чиновники проверяют документы и затем направляют собственнику уведомление о соответствии или несоответствии реконструкции установленным параметрам и нормам. Если реконструкция планируется в пределах исторического поселения федерального или регионального значения, срок рассмотрения может быть продлён.
Если ответ администрации положительный, можно приступать к процессу. Полученное уведомление актуально в течение 10 лет и не прекращает действовать, даже если дом перешёл к другому владельцу.
ВАЖНО
Если в установленные сроки вы не получили от муниципалитета никаких документов, то разрешение на реконструкцию дома считается согласованным по указанным при подаче параметрам.
При получении уведомления о несоответствии планируемых работ действующим нормам шероховатости надо будет устранить и подать исправленные документы заново. Если вы не согласны с полученными замечаниями и прийти к согласию с администрацией не выходит, придётся обратиться в суд.
При проведении реконструкции не стоит забывать, что для ИЖС и дачных домов установлены ограничения:
- Высота дома не должна превышать 20 метров и 3 этажей.
- Площадь не регламентируют, но если дом более 500 кв. м, то точно понадобятся разработка и согласование проектной документации, экспертиза и разрешение на ввод в эксплуатацию.
3. Проведение работ и регистрация изменений
Реконструкцию необходимо провести строго по согласованным параметрам, иначе её не утвердят. В течение месяца после её окончания заявитель должен направить в муниципалитет уведомление о завершении работ (приложение № 5 приказа Минстроя от 19.09.2018 № 591/пр) и новый технический план, отражающий внесённые изменения.
Подготовить техплан должен кадастровый инженер. Средняя стоимость таких работ по России составляет 10–12 тыс. рублей. Также к уведомлению надо приложить квитанцию об оплате госпошлины в размере 350 рублей за регистрацию изменений Росреестром.
Уполномоченный орган может запросить и другие документы — например, разрешение на реконструкцию (если его не присылали, прикладывают копию уведомления о планируемой реконструкции), акт приёмки выполненных работ, если их производило юрлицо, схематичное расположение реконструированного объекта на участке и так далее.
Срок рассмотрения уведомления о завершении реконструкции — 7 рабочих дней. Если муниципалитет всё устроит, он направит вам ответное уведомление о соответствии и самостоятельно передаст документы в Росреестр для постановки реконструированного объекта на кадастровый учёт.
Через пару недель не лишним будет проверить, появились ли изменения в сведениях о доме. Например, заказать выписку из ЕГРН — это можно сделать бесплатно через «Госуслуги».
Если проверяющий орган не передаст документы в Росреестр, хозяин вправе сам представить заявление в ведомство, при этом все документы регистратор запросит у органа местного самоуправления в рамках межведомственного обмена данными.
Реконструкция дома за счёт материнского капитала
Федеральный материнский капитал (МСК) разрешается использовать на реконструкцию жилого дома.
Это возможно при соблюдении одновременно трёх условий:
1. После реконструкции площадь дома увеличится не менее чем на учётную норму площади жилья на человека, установленную в этом муниципалитете. То есть фактически должно произойти улучшение жилищных условий семьи. Поэтому с помощью маткапитала можно пристроить комнату или этаж, но направить его на замену крыши или коммуникаций не получится.
2. Право собственности на дом и земельный участок должно быть оформлено либо на владельца сертификата, либо на его супруга. Например, если дом принадлежит бабушке, то использовать МСК нельзя. Земля может находиться не только в собственности, но и в аренде или в бессрочном пользовании, и должна иметь вид разрешённого использования «Для жилищного строительства» или «Для ведения садоводства».
3. К моменту подачи заявления ребёнку, на которого был получен маткапитал, должно исполнится три года.
Проводить реконструкцию можно любым способом: самостоятельно (хозспособ), наняв бригаду рабочих, заключив договор со строительной компанией. Если вы кого-то нанимаете официально, то СФР переведёт деньги на счёт этой организации.
При реконструкции хозспособом средства поступят владельцу сертификата двумя траншами: половину перечислят сразу, а вторую часть — когда закончатся работы, но не ранее чем через полгода.
В этом случае придётся подавать заявление дважды, и во второй раз приложить к нему акт освидетельствования, подтверждающий, что работы по реконструкции проведены, а общая площадь дома увеличилась на необходимое количество квадратных метров.
Если вы провели реконструкцию дома, не дожидаясь трёхлетия ребёнка, то можно получить компенсацию из средств маткапитала после того, как он достигнет необходимого возраста. В этом случае всё равно придётся представить в СФР акт освидетельствования, но деньги переведут все сразу, а не частями.
Не забудьте, что после улучшения жилищных условий за счёт МСК (в данном случае после реконструкции дома) необходимо наделить всех членов семьи долями в этом жилье.
Последствия реконструкции частного дома без разрешения
Если произвести реконструкцию дома, не получив уведомление о разрешении реконструкции, или сделать её без согласия всех собственников, местная администрация может обратиться в суд и признать такой объект самовольной постройкой, так как его параметры отличаются от зафиксированных в техплане.
При наличии технической возможности объект постановят вернуть в первоначальный вид, а в самом тяжёлом случае потребуют снести.
Кроме того, хозяина могут оштрафовать на 2–5 тыс. рублей (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ), причём сделать это не один раз, если строительные работы будут продолжаться без оформления разрешения.
Как узаконить самовольную реконструкцию дома
Самовольную реконструкцию индивидуального жилого дома можно легализовать в судебном порядке. Практика по таким случаям довольно обширна и показывает, что суд может признать нарушение незначительным и не препятствующим возможности сохранения дома в реконструированном виде.
Для этого нужно будет доказать, что:
- при реконструкции не было допущено существенных нарушений строительных норм и правил;
- отсутствует угроза жизни и здоровью жильцов и соседей;
- не нарушены права других лиц, например долевых собственников.
В ходе разбирательства суд может назначить проведение строительно-технической экспертизы. Положительное решение суда будет в данном случае основанием для постановки реконструированного дома на кадастровый учёт.
Узаконивание реконструкции по дачной амнистии
С 2006 года в стране действует дачная амнистия, позволяющая в упрощённом порядке регистрировать отдельные виды недвижимости без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.
С 2022 года под амнистию подпадают не только дома на участках для садоводства и ведения дачного хозяйства, но и дома на землях под ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства в пределах населённого пункта.
В рамках дачной амнистии дома, которые построены на таких участках до 1 марта 2018 года, можно узаконить в упрощённом порядке — на основании правоустанавливающего документа на земельный участок. Также потребуются техплан дома, договор подключения к коммунальным сетям и договор об оказании коммунальных услуг (при наличии).
Если дом подходит под условия амнистии, и эта процедура не проводилась ранее, то можно узаконить реконструкцию (а фактически весь дом) в упрощённом порядке.
После того как в 2019 году получение разрешения на реконструкцию приобрело уведомительный характер, этот процесс для собственника значительно упростился.
Тем не менее он требует соблюдения определённого регламента при проведении работ. Если его нарушить, реконструкцию могут признать самовольной, что повлечёт за собой судебные разбирательства и прочие хлопоты. Так что гораздо проще сразу всё сделать правильно.
