В многоквартирных домах периодически проводят разные работы, в том числе и ремонт подъезда. Но просто перечислять средства на капремонт и ждать, когда подъезд отремонтируют, в большинстве случаев недостаточно — о необходимости проведения определенных работ нужно заявить.
Разбираемся в том, какие именно работы должна организовать УК, как инициировать ремонт и на какие материалы стоит обращать внимание, если есть возможность их выбрать.
Кто должен делать ремонт в подъезде
Подъезд считается общедомовым имуществом, как и подвалы, коридоры. Они принадлежат всем собственникам дома и именно владельцы квартир могут определять то, как они используются и кто ими управляет.
Есть несколько вариантов управления домами, наиболее популярные среди которых — ТСЖ и управляющая компания. Независимо от выбранного способа управления решение о том, какие работы в доме будут проводиться, принимают собственники квартир. Делают они это на общем собрании.
Каким может быть ремонт
В зависимости от перечня выполняемых действий ремонт может быть таким:
- связанным с содержанием дома. Это технические осмотры, мелкие ремонтные работы, уборка, отладка отопительной системы;
- текущий ремонт. Это работы, проводимые в случае аварий или обнаружения технических неисправностей. К примеру, управляющая компания может организовать восстановление прохудившейся крыши, отремонтировать лестницу;
- капремонт. Это работа, связанная с устранением неисправностей и восстановлением либо полной заменой отдельных элементов многоквартирного дома.
Что можно требовать сделать от УК в доме
Минимальный перечень обязательных работ, которые УК должна проводить в доме, указан в ЖК РФ. К примеру, в него входит ремонт систем снабжения теплом, водой, газом и другими ресурсами, ремонт систем водоотведения, лифтов, фундамента, подвалов.
На региональном уровне перечень обязательных работ в многоквартирных домах может быть шире. К примеру, в некоторых регионах УК могут организовать замену входных дверей в подъезд, окон в подвалах.
Откуда берут деньги на ремонт и сколько надо платить взносов
Деньги для проведения ремонта в подъезде берут из тех средств, которые собственники квартир сдают на капитальный ремонт.
Как собирают деньги для капремонта
Собирать деньги могут таким способом:
- перечислять региональному оператору;
- открыть специальный счет для сбора средств на капитальный ремонт и переводить деньги на него. Владельцем такого счета может выступать УК, ТСЖ, ЖСК или региональный оператор.
Способ сбора средств на капремонт собственники выбирают на общем собрании. Если вопрос не поднимался, по умолчанию деньги переводят на счет регионального оператора.
Как определяют размер взносов
Сколько именно будет перечисляться денег на карту, собственники квартир определяют самостоятельно — для этого собирают общее собрание. Ну нужно учитывать важное условие — сумма взносов не может быть меньше установленного регионального минимума за один квадратный метр жилья.
Все ли перечисляют деньги на капремонт
Не в каждом случае жильцы платят взносы на капремонт. Они освобождаются от уплаты в таких ситуациях:
- дом признан аварийным;
- дом собираются сносить;
- дом еще не был включен в программу капремонтов;
- участок, на котором стоит дом, собираются изъять в пользу государства.
Что можно организовать в подъезде за счет средств, собираемых на капитальный ремонт
Перечень проводимых работ может быть разным, к примеру, можно сделать следующее:
- ошпаклевать стены и покрасить их. Аналогичные работы могут быть проведены и с потолком;
- заменить отдельно проемы окон, стекла либо сразу стеклопакеты;
- отремонтировать лестницы;
- поменять источники света в подъезде;
- отремонтировать тамбур.
Сроки текущего ремонта могут быть разными — они зависят от состояния дома и количества квартир. Например, может быть определено, что ремонт проводится раз в четыре года. Но если средства на ремонт есть, работы можно проводить и чаще.
Комментирует Валентина Тугушева, зам. генерального директора УК «Аструм Москва» (ГК «Гранель»):
Ремонт подъезда относится к текущему ремонту, и план работ управляющая организация составляет заранее, на основании ранее проведенных актов осмотров домов и составленных по результату дефектных ведомостей на дом. Безусловно, УК идет на встречу собственникам и учитывает их пожелания относительно того, что именно они хотят сделать в подъезде. Но часто управляющая компания сталкивается с тем, что собственники не всегда понимают, что входит в текущий ремонт и утверждают на собрании работы и услуги, которые УК делать не обязана. Например, если отвалилась плитка в подъезде, восстановить ее — обязанность УК. А вот заменить плитку на более дорогую или на другое покрытие в обязанности УК не входит. Если жителями будет принято такое решение, то они должны предусмотреть источник финансирования из собственных средств.
Порядок организации ремонта в подъезде — что нужно сделать?
Провести общее собрание
Иногда правом решать вопросы ремонта наделяют совет дома. Его выбирают на общем собрании — один раз на два года, и руководит им председатель. Потом совет на заседании уже определяет то, что необходимо сделать. Но чаще всего жильцы собираются самостоятельно и определяют перечень выполняемых работ, но за принятое решение должно проголосовать не менее 50% присутствующих.
Собрание может быть организовано в очной форме, когда все собственники квартир собираются, например, во дворе. Но еще допускается заочный формат, когда голоса собирают с помощью опроса. Также можно использовать очно-заочный формат, при котором часть жильцов выражает свое мнение на собрании, а часть – с помощью опроса.
Чтобы результаты собрания учитывались, о нем нужно сообщить не позднее чем за 10 дней до его проведения.
Утвердить на собрании необходимую информацию и план по ремонту
Полный список вопросов, решение по которым необходимо утвердить, выглядит следующим образом:
1. Перечень проводимых работ.
2. Смета работ, если жильцы не доверят составление сметы УК.
3. Источник финансирования ремонта.
4. Сроки проведения работ.
5. Ответственный за прием результатов. При наличии совета обычно ответственным назначают председателя.
Если к составлению сметы не привлекают УК, ее можно сделать таким способом:
1. Самостоятельно посчитать на основании объема планируемых работ, но это будет примерный расчет.
2. Обратиться в строительную фирму. Но с учетом того, что работы будет выполнять другая фирма, фактические расценки могут отличаться.
3. Обратиться в экспертную организацию, но такая услуга платная.
Результаты составления сметы фиксируют в протоколе.
Передать протокол УК
Протокол оформляют в двух экземплярах и отражают в них все принятые решения. Один из переданных экземпляров хранят в УК, а второй управляющая компания передает в ГЖИ.
Если у инициаторов собрания есть опасения в том, что УК не собирается выполнять решение собрания, можно изготовить еще один экземпляр — третий, либо снять копию с оригинала.
Принять проведенные работы
В процессе приемки работ принимает участие комиссия в составе представителя УК и представителя собственников, которого жильцы назначают на собрании. Если результат работ устраивает, подписывают акт приемки. Если есть какие-то замечания, то акт не подписывают. Вместо него составляют акт о выявленных недостатках. Документ заполняют в двух экземплярах и один передают УК, а другой остается у представителей собственников квартир. Если есть необходимость, выявленные недостатки можно зафиксировать – сделать фотографии. Сроки устранения законодательно не регламентируются, но лучше прописать их в акте.
Можно ли влиять на выбор подрядчика и материалов
В общих случаях УК самостоятельно выбирает бригаду для проведения работ, и повлиять на ее решение нельзя. Но жильцы могут обратиться в управляющую компанию с просьбой заменить бригаду, если они считают, что стоимость их услуг завышена. Что касается выбора материалов, то собственники квартир могут определять, каким будет цвет материала для обработки стен и пола. Но также можно предъявить и претензии по составленной смете, в которой будут указаны материалы, если жильцы считают, что цены завышены.
Мнение эксперта о выборе материалов для ремонта подъезда
Комментирует Владимир Дмитриев, менеджер по работе с ключевыми клиентами «Леруа Мерлен», г. Краснодар:
Стройматерилы должны иметь сертификаты безопасности, соответствовать требованиям ГОСТ, СНиП, СанПиН, либо техпаспорту или инструкции по эксплуатации, иметь действительный срок гарантии.
Если вы выбираете краску, нужно учитывать, что она должна:
- обладать высокой стойкостью к истиранию. Лучше выбирать составы 1 и 2 классов — они способны выдерживать частые и интенсивные нагрузки;
- легко мыться и быть устойчивой к воздействию влаги. В противном случае есть риск появления на окрашенной поверхности грибка и плесени;
- быть устойчивой к механическим повреждениям, например, ударам и царапинам;
- быть негорючей или слабогорючей (классы пожарной опасности КМ0 и КМ1);
- соответствовать российским гигиеническим стандартам.
Среди ЛКМ для подъездов можно рекомендовать алкидную эмаль ПФ-115 для стен и водно-дисперсионную краску для потолка. Также для стен подходит водная краска, заколерованная в нужный цвет – она быстро сохнет и у нее нет интенсивного неприятного запаха. Классическая масляная краска тоже используется, но она долго сохнет, имеет резкий запах и свойство со временем расстрескиваться.
В качестве напольного покрытия для подъезда часто используют керамогранит. При его выборе надо ориентироваться на класс устойчивости к истиранию, который маркируется буквенно-цифровым кодом PEI I-V. Чем выше римская цифра в конце, тем этот класс выше. Для подъездов оптимальным вариантом будет керамогранит PEI IV или PEI V. Еще нужно обращать на коэффициент водопоглощения, который в среднем составляет 0,01 – 0,05%, и степень сопротивления скольжению — оптимальные показатели в этом случае будут R10-R11.
Выбор штукатурки определяется классом здания. В эконом-сегменте обычно используется цветная шагрень, в «стандарте» типы «шуба» или «короед», а также система набрызгов. В зданиях с высоким классом отделки применяют составы из натуральной гранитной крошки и мозаичная декоративная штукатурки на основе мраморной крошки.
