Подготовленный Минстроем законопроект об использовании счетов эскроу в сегменте индивидуального жилищного строительства принят Государственной думой в третьем чтении (речь идет о законопроекте № 471420-8 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»). Это событие вполне можно назвать долгожданным. Как гласит официальный пресс-релиз Минстроя*, «прописанный в новом законе механизм предусматривает привлечение средств граждан для строительства частных домов по договорам строительного подряда с применением счетов эскроу при расчетах с организацией, осуществляющей такое строительство, и регулирование возникающих при таком привлечении средств правоотношений».
«Нами разработана значительная нормативно-правовая база, которая направлена на создание механизма применения счетов эскроу при расчетах с организациями, осуществляющими строительство индивидуальных жилых домов по договорам подряда, заключаемым с физическими лицами. Мы стремимся к балансу интересов граждан и бизнеса: принятие законопроекта позволит защитить денежные средства людей от рисков неисполнения подрядчиками обязательств, минимизировать возможность незавершения строительства объекта, повысить доступность создания частных домов, а для бизнеса создаст гарантированный спрос. Все это направлено на то, чтобы большее количество семей смогли улучшить свои жилищные условия», — говорит статс-секретарь — заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Юрий Муценек.
Как и в случае с многоквартирными домами, защиту средств граждан обеспечивает использование счета эскроу, поскольку подрядчик получит оплату только после завершения строительства. Кроме того, этот счет будет застрахован ГК «Агентство по страхованию вкладов» на сумму до 10 млн рублей.
Важно, что строительство домов, подпадающих под действие нового закона, должно осуществляться с использованием домокомплектов или типового проекта. В Минстрое уверены, что указанный механизм повысит востребованность ИЖС среди граждан, а применение типовых проектов или домокомплектов будет способствовать созданию понятного для кредиторов залога, что в свою очередь приведет к новому этапу развития рынка ипотеки ИЖС. К тому же вступление закона в силу (предполагается, что это произойдет 1 марта 2025 года) позволит стимулировать производство домокомплектов, что обеспечит дополнительное развитие отечественной отрасли дерево- и металлообработки.
«Спрос на частные дома растет, за пять месяцев этого года доля кредитов на приобретение и создание индивидуальных жилых домов составила 17,8% в общем объеме ипотеки. С принятием этого законопроекта у банков появится понятный предмет залога, взять ипотеку по одной из ипотечных программ с государственной поддержкой будет проще, рынок станет цивилизованным, а число выдач увеличится. Вместе с Минпромторгом России мы развиваем индустриальное домостроение в этом сегменте: помимо использования счетов эскроу, мы максимально «обелим» спрос за счет использования типовых проектов и домокомплектов. Это позволит сделать частное домостроение более понятным и для людей, и для застройщиков и банковского сектора», — утверждает замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Впрочем, прописанный в законе механизм будет являться опциональным. Иными словами, он не лишит граждан возможности приобретать, а подрядчиков осуществлять строительство объектов ИЖС действующими сейчас способами, без использования счетов эксроу.
«Также немаловажным является еще один законопроект, который в ближайшее время будет принят во втором чтении и предусматривает внесение изменения в Налоговый кодекс РФ. В соответствии с ним услуги подрядчиков по строительству индивидуальных домов с использованием счетов эскроу не будут облагаться НДС по аналогии с деятельностью застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов», — дополнительно сообщают в Минстрое.
«Законодательное регулирование особенностей использования счетов эскроу при подрядном способе строительства частных домов, безусловно, важнейший шаг в сторону развития цивилизованного рынка. Понятный механизм взаимодействия между всеми ключевыми участниками — гражданами, подрядчиками и банками — повысит прозрачность частного домостроения. Денежные средства будут защищены, подрядчики смогут планировать развитие бизнеса благодаря банковскому финансированию. Банки в свою очередь могут предоставлять кредитные средства по приемлемым ставкам за счет более качественного управления кредитным риском», — делится мнением заместитель генерального директора «Дом.РФ» Алексей Ниденс*.
Цифровой базой для реализации закона станет портал строим.дом.рф, где предусмотрено взаимодействие всех участников сделки в онлайн-формате. На платформе уже доступен реестр из более чем 1200 подрядных организаций и более 1500 проектов домов. 60 подрядчиков уже сейчас готовы предложить заказчикам строительство домов по более чем 270 проектам с применением эскроу.
«Развитие частного домостроения — один из наших национальных приоритетов. Благодаря внедрению механизма эскроу и цифровизации процесса будет формироваться достоверная деловая репутация компаний, чего раньше не было. Это в свою очередь позволит гражданам более взвешенно выбирать конкретную подрядную организацию и будет способствовать постепенному «вымыванию» с рынка недобросовестных строителей. Отдельно хочу уточнить, что принятыми изменениями также предусматривается возможность использования средств материнского капитала на строительство частного дома по новой безопасной схеме», — подчеркивает председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
По словам Алексея Ниденса, опросы «Дом.РФ» убеждают: благодаря внедрению нового механизма доля граждан, отдающих предпочтение строительству частного дома с привлечением профессионального подрядчика, увеличится в три раза — с существующих 13% до 39%. «Кроме того, по данным нашего исследования, проведенного совместно с ВЦИОМ, потенциальный спрос на ИЖС в ближайшие пять лет составит около 1 млн частных домов в год. Таким образом, с участием профессиональных подрядных организаций могут возводиться около 400 тысяч домов ежегодно», — считает Алексей Ниденс.
В продолжение учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов отмечает: по данным Росстата за первый квартал 2024 года, 69,9% жилых площадей в стране введено застройщиками ИЖС. И очевидно желание государства и банковского сообщества сделать сферу загородной недвижимости прозрачной, причем одновременно с созданием оценки надежности строительных компаний, работающих в сегменте ИЖС.
Валерий Лукинов
учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент»
«Я бы назвал принятие закона своевременным: покупатель получит гарантии целевого использования своих средств и качества работ подрядчика. Подрядчик на выполнение работ может в этом же банке взять кредит под 1%, что очень выгодно для всех сторон. Считаю, что льготные кредиты нужно выдавать только с использованием счетов эскроу: тем самым мы сможем очистить рынок от компаний-обнальщиков, однодневок, оставляющих после себя обманутых покупателей и недостроенные дома. Риском для строительных компаний является потребительский экстремизм, поэтому в институте развития «Дом.РФ» давно прорабатывается вариант по независимой системе приемки этапов работ. С одной стороны, это защищает заказчиков домов (не все понимают, как проверить качество по этапам работ), с другой стороны, это защищает подрядчиков от неправомерных претензий заказчиков».
Генеральный директор BN Group Ольга Иванова согласна: с одной стороны, принятие закона об эскроу на ИЖС положительно скажется на строительной отрасли, в том числе на темпах ввода жилья, которые и так в последние годы бьют рекорды. (Стоит напомнить, что в 2023 году в России было введено свыше 110 млн квадратных метров, и более половины (53%) пришлось как раз на индивидуальное жилое строительство.) Однако, с другой стороны, очень важно проработать механизмы по аккредитации процедуры взаимодействия банка с заемщиками (под какой процент и на каких условиях будет выдаваться заем, какими банками и так далее). И это только начало списка задач, о которых говорит эксперт.
Ольга Иванова
генеральный директор BN Group
«Еще два важных аспекта: стоимость строительства и рыночная стоимость объектов. Можем провести аналогию с эскроу-счетами в многоэтажных жилых домах: здесь после принятия закона об эскроу летом 2019 года цены на рынке новостроек за полгода выросли примерно на 13%. В зависимости от размера девелопера и его отношений с банками-партнерами себестоимость строительства выросла в среднем на 7-10%, при этом инфляция по итогам 2019 года была чуть выше 3%, а ключевая ставка ЦБ — около 7%. Теперь же себестоимость строительства может вырасти в разы сильнее, вплоть до 20-25%, поскольку и ключевая ставка ЦБ куда выше, и банки наверняка будут закладывать дополнительную премию за риск заключения сделок с частными лицами».
По мнению собеседницы BFM.ru, все это может вызвать дальнейший рост цен на рынке загородной недвижимости на 15-20%, что в свою очередь способно привести к охлаждению спроса до 30% в ближайшие месяцы. «В среднесрочной перспективе, опять же, по аналогии с МКД, в новых проектах может произойти корректировка планировок в пользу малогабаритных коттеджей (в первую очередь одноэтажных домов площадью до 100-120 квадратных метров) с целью оптимизации итоговой стоимости лота», — прогнозирует Ольга Иванова.
* Есть в распоряжении BFM.ru
