Игроки рынка ИЖС уверены, что для развития сегмента необходимо расширить ипотечные возможности покупателей и одновременно принять четкие правила игры для всех строительных компаний
На ежегодном круглом столе «Решим на берегу 3.0: Перспективы, риски и возможности рынка загородной недвижимости. О чем молчат эксперты», который прошел в конце июня в коттеджном поселке «Павловы озера», руководитель подразделения «Индивидуальное жилищное строительство» «Дом.РФ» Георгий Прозоровский рассказывал, какие дома, по статистике «Дом.РФ», выбирают сегодня россияне. Получается, что покупатели (чаще всего это семьи с доходом выше среднего, в которых есть двое детей или даже больше) особенно любят двухэтажные, минимум четырехкомнатные дома площадью 110-125 квадратных метров, построенные из газобетона, кирпича или дерева.
При этом, по данным руководителя направления «Загородная недвижимость» ЦИАН Анны Березиной, увеличивается доля тех, кто предпочитает покупать не дома, а землю. Как следствие, по итогам первого полугодия 2024 года на ключевых ИЖС-рынках цены на участки выросли заметнее, чем на дома. Например, согласно аналитике ЦИАН, в Московской области дома за шесть месяцев подорожали на 6%, а участки — на 16%, в Ленинградской области разрыв еще существеннее — 7% и 24%. Хотя, если исключить из подсчетов Москву, Санкт-Петербург и их окрестности, общероссийская разница составит всего 1 процентный пункт (14% и 15% соответственно).
На июньском форуме «Движение» управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости компании «Авито недвижимость» Сергей Еремкин приводил еще несколько интересных цифр*. По оценкам компании, доля спроса на частных мастеров для строительства домов достаточно высока и составляет 49%, на средние компании приходится 39% спроса, на крупные — 12%. При этом 57% клиентов строят дома с подрядчиком «под ключ», из них 25% выбирают для этой цели частные компании, еще 30% строят частично «под ключ» и частично же — с привлечением исполнителей на некоторые виды работ, и всего 13% возводят дома полностью самостоятельно.
«С 2020 года рынок индивидуального жилищного строительства вырос в два раза, при этом количество сделок увеличилось в 1,8 раза. Такая динамика позволяет предположить, что в ближайшие три года мы увидим удвоение рынка ИЖС в денежном выражении», — считает Сергей Еремкин.
Согласны ли с мнениями аналитиков игроки рынка? Как они оценивают нынешнее положение дел в отрасли и перспективы развития индивидуального жилищного строительства? Какие проблемы считают самыми сложнорешаемыми? На какие технологии и подходы делают основную ставку? Это лишь часть вопросов, на которые BFM.ru попросил ответить представителей ИЖС-сегмента. Рассказывает Дмитрий Андриади, генеральный директор компании «Баухаус»:
— Мы работаем в категории… ну, хороший середнячок, «комфорт+ с видами на бизнес». Технология у нас одна — железобетонные панели, причем только типовые дома в диапазоне от 50 до 160 квадратных метров. Есть собственное производство, где мы отливаем панели, приезжаем и на готовой фундаментной плите собираем дом — фактически это можно назвать префаб-технологией. До этого компания 12 лет строила из газобетона, но когда стали дорожать и материалы, и рабочие руки, перешли на железобетонные панели. Нет, сначала-то мы пытались размещать заказы на чужих ДСК, походили-походили — и поняли: все или почти все они очень старые, еще времен Советского Союза, ценники нам выставляют заградительные и делать хотят только что-то им привычное и понятное — вот заборы, например. Тогда и было принято решение просто купить оборудование в Санкт-Петербурге, причем российского производства, а промышленная земля у нас уже была, так что мы производство организовали с нуля.
— Как бы вы описали сегодняшний интерес к индивидуальному жилищному строительству? Вы согласны с оценками, что спрос растет как на дрожжах?
— Да, конечно, у нас безумный спрос, но это же все продукт ипотеки: у людей появилась возможность! Раньше какой был стереотип: люди, готовые жить в доме, — это 45, 50, 60 лет, когда хочется что-то свое на своей земле, хочется тишины и спокойствия… А у нас последние три-четыре года приходят молодые семьи, ребята по 25-27 лет. Я вот в свои 25 о частном доме не думал даже. Вообще, раньше рынок ИЖС воспринимали как что-то непонятное, мутное, долгое, даже регламентов никаких не было! Да и сейчас, если честно… Вот какая-нибудь компания говорит: мы строим 200 домов в год. Но давайте разбираться: что такое дом? У нас есть домокомплект, есть коробка, есть тепловой контур, есть тепловой контур с инженерными сетями, есть white box, есть дом с чистовой отделкой, есть полностью меблированный дом — то есть семь вариаций! Так откуда такая подмена понятий? Смотришь рекламу — дом от 3 млн рублей: это вы откуда берете такие цены? Человек видит роскошный рендер и пытается вот такую красивую картинку купить за 3 млн — ну… это чистой воды обман. Но сейчас, надо отметить, рынок стал честнее, понятнее и интереснее. Компании растут, общаются между собой и даже дружат, хотя и продолжают конкурировать.
— А еще, судя по данным «Авито недвижимости», у вас много конкурентов среди частных бригад…
— Частники, если они хорошо работают, — это еще полбеды. У нас, к сожалению, весь интернет забит какими-то «самоделками», какими-то умельцами, какими-то советами типа «да зачем тебе строительная компания, ты все и так можешь сделать». Нет, ребята, давайте по-честному: вы такое не сделаете за те деньги, за которые это предлагает строительная компания, просто физически не сможете сделать! Ну, разве только клиенту будет комфортно в моменте сэкономить, размазать сумму на три-четыре года. А в целом у рынка ИЖС большой потенциал: у нас очень много земли, и за деньги, которые стоят квартиры в Москве или Петербурге, можно купить очень неплохую землю и очень неплохой дом.
— А банки сегодня — это ваши помощники? Каковы ваши нынешние взаимоотношения?
— Лучше. Раньше были просто драконовские условия, у многих банков, кстати, они драконовскими и остались, но все равно банки сейчас пытаются быть в рынке и становятся более лояльными. Требования к строительным компаниям были очень большие, они провоцировали на то, чтобы компании строили чуть ли не за свой счет. Сейчас вот внедряется механизм счетов эскроу — пока на добровольной основе, а там посмотрим. Значит, рынок будет чище, со временем пропадут все мошеннические схемы. Но вообще, мы работаем только с одним банком, работаем в плотной связке, у нас есть банковские кураторы, все сделки отражаются на сайтах банка. И что они еще делают: даже не уведомляя нас, созваниваются с нашими заказчиками, получают обратную связь и все отзывы вывешивают в открытый доступ. Контролируют, словом.
Отвечая на вопрос, что надо сделать, чтобы рынок ИЖС развивался еще активнее, Дмитрий Андриади без раздумий заявил: надо работать с ипотекой. «Может, надо увеличить сумму (конечно, соразмерно зарплатам). Потому что есть люди — они очень хотят свой дом, но не могут. А я вот недавно читал, что в ИЖС быстрее рождаются дети… В общем, не нам, не компаниям надо помогать, мы-то подстроимся — для людей надо больше делать», — уверен эксперт.
Рассказ продолжает Егор Грибов, коммерческий директор группы компаний «Избург»:
— Наши дома — такой классический скандинавский каркас. Это деревянный каркас, силовые элементы, интегрированные с помощью клееного бруса, LVL-бруса, ну и комбинированный «пирог» утепления. Получается, у нас средний ценовой диапазон домов для постоянного проживания — технология подразумевает не сезонное проживание, все-таки это достаточно теплые дома для того, чтобы жить круглый год. Если говорить про стоимость коробки без внутренней отделки, без инженерки, то начинается она где-то от 8-9 млн рублей.
— Как вы оцениваете сегодняшнее состояние сегмента ИЖС? Подтверждает ли ваша внутренняя статистика данные, которые приводятся в многочисленных парадных релизах?
— Однозначно рост. Это видно и по рынку в целом, и по нашим продажам и объемам строительства. Рост этот наблюдался на протяжении всех последних лет, и огромный толчок дала, конечно, ипотека. Мы представлены в двух регионах — Москва и Санкт-Петербург (причем изначально мы были в Петербурге, у нас там и производство, и головной офис продаж, и проектировщики, и архитекторы, но вот лет шесть, кажется, назад вышли в Москву, и на текущий момент в Москве мы, естественно, больше, чем в Петербурге), так вот по внутренней статистике в двух этих регионах за прошедший год, наверное, семь из десяти наших домов точно строились в ипотеку.
— То есть ипотечные изменения последнего времени вас касаются напрямую?
— Увы, как таковой льготной ипотеки больше нет, но покупатели домов — по большей части семьи, и с маленьким детьми, так что здесь попали в точку. Единственное, мы не всегда попадаем в ценовой диапазон, потому что все ограничено 12 млн рублей (это сумма кредита). В большинстве случаев люди хотят получить дом «под ключ», но не всегда этих 12-миллионных лимитов для Москвы и для Питера хватает для того, чтобы осуществить задуманное. Покупателям либо приходится делать дом чуть меньше и чуть проще, либо ограничивать себя в объеме услуг, получаемых от строительной компании, и дальше все добирать за собственные средства.
— Вы бы выступали за то, чтобы поднять кредитную планку?
— Да. Чтобы без фантазий, я думаю так: если поднять ее до 18-20 млн рублей, это перекроет большинство «хотелок» (не люблю это слово, но в данном случае употреблю), большинство пожеланий клиентов того сегмента, в котором мы работаем.
— По вашим наблюдениям, есть ли какие-то кардинальные изменения и подвижки в части работы вашего сегмента с банками?
— Тяжело сказать… Они пытаются работать с отдельными представителями сегмента. Мы, кстати, стояли у истоков, когда «Дом.РФ» запускал свою программу загородной ипотеки, даже, по-моему, договор подряда был рекомендован нами — по крайней мере, в Петербурге уж точно, и мы были первыми, кто был аккредитован в свое время. Сейчас мне нравится, как работает «Сбер»: они четко выстроили схему взаимодействия, с личными кабинетами, с витринами — это очень удобно с операционной точки зрения как для потребителя, так и для подрядчика, потому что позволяет ускорить процесс. А вот что касается использования в ИЖС счетов эскроу, тут есть определенные опасения и определенные противоречия внутри профессионального сообщества, поскольку это скорее интересно банкам, нежели самим строителям. Мне кажется, история не до конца продуманная, дающая богатую почву, в том числе для потребительского терроризма. Схема помогает обезопасить от самого факта «непостройки», но никак не контролирует качественные параметры сдаваемого жилья.
— А если бы сегодня вам предложили выступить с инициативой принятия какого-то нового закона, нормы или правила, что бы вы выбрали?
— Как большинство добропорядочных и качественных домостроителей, мы как компания выбрали бы большую регламентацию сегмента ИЖС. К сожалению, в загородке все носит больше рекомендательный характер, нежели обязательный, поэтому правила игры — они условные, назовем это так. Мы за регламентацию. Мы за четкие ГОСТы, за четкие СНиПы, чтобы они были адекватны и современны, а не каких-то 60-х годов прошлого века. Мы за отраслевые стандарты и определенные качественные параметры, которым должны соответствовать возводящиеся дома. И мы за правила игры, которые будут одинаково прописаны для всех: это обезопасит в том числе и потребителя.
А раз так, стоит напомнить, что 1 августа вступил в силу национальный стандарт зеленого индивидуального жилищного строительства (ГОСТ Р для ИЖС), разработанный «Дом.РФ» совместно с Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) по дорожной карте Минстроя. Новый ГОСТ Р создан с учетом опыта ведущих международных сертификационных систем LEED и BREEAM, зеленого ГОСТ Р для многоквартирных домов и стандарта комплексного развития территорий «Дом.РФ».
Как уже рассказывал BFM.ru, стандарт включает 45 критериев, объединенных в восемь категорий: архитектура, экологическая безопасность и организация участка, инфраструктура, организация и управление строительством, комфорт и качество внутренней среды, энергоэффективность и атмосфера, инженерное обеспечение здания, материалы и ресурсоэффективность, отходы производства и потребления. В зависимости от числа учтенных критериев объекту ИЖС будет присуждаться оценка «золото», «серебро» или «бронза». Суммарно проект может набрать максимум 90 баллов, для получения высшей рейтинговой оценки нужно получить не менее 63 баллов, «серебра» — 54 баллов. Для подтверждения соответствия стандарту и присвоения рейтинга «бронза» необходимо выполнить базовые критерии, среди которых применение энергоэффективных объемно-планировочных решений, ответственное строительство, комфортные условия для жизни в доме, улучшенное потребление энергоресурсов и контролируемое потребление тепловой энергии, акустический комфорт.
При этом, подтверждая слова Егора Грибова, зеленый ГОСТ Р для ИЖС, как и ГОСТ Р для многоквартирных домов, является стандартом рекомендательным. «Но это пока: не исключено, что зеленые стандарты с течением времени станут обязательными, повторив судьбу технологий информационного моделирования, которые за несколько лет прошли путь применения от «хорошо бы» до «никак иначе». Не исключено также, что уже сейчас банки, оценивая потенциальных претендентов на кредиты, будут в том числе оценивать и их готовность соответствовать критериям ГОСТ Р и хоть какими-то плюшечками их за это баловать», — предполагал BFM.ru пару месяцев назад и от своих слов не отказывается.
