Рассказываем, когда истекает срок исковой давности по долгам за коммуналку, что делать, если УК отказывается их списывать и обязан ли новый владелец жилья оплачивать долги предыдущего.
С 1 июля нам в очередной раз подняли тарифы на водо- и газоснабжение, а также на электроэнергию. В среднем по России стоимость жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) выросла на 9,8%.
Бывает, что, грустно посмотрев на квитанции (особенно печально они выглядят зимой), человек решает немного отложить их оплату, потом еще немного, и еще. Или же собственник вдруг обнаруживает долг, происхождение которого ему непонятно, и не оплачивает его из принципа.
Как бы то ни было, неизбежно наступает момент, когда у управляющей компании кончается терпение, и она решает обратиться в суд. Обычно этому предшествует досудебная претензия, в которой вопрос предлагают урегулировать мирно и даже в рассрочку, но если отклика этот призыв не находит, в дело вступает Фемида.
Отметим, что законодательно не оговорено, когда именно УК должна «потерять терпение»: статья 153 ЖК РФ обязывает граждан «своевременно и полностью» вносить плату за ЖКУ, так что на практике управляющие компании решают вопрос по-разному.
Но чаще всего они ориентируются:
- либо на пункты, оговоренные в постановлении правительства № 354 (не уплачены два и более месячных платежа, с УК не заключено соглашение о рассрочке оплаты задолженности);
- либо на общие показатели оплаты по дому: когда дебиторская задолженность жильцов превышает 5–10% суммы ежемесячных платежей, начинается работа с неплательщиками.
Так что беспокоиться о судебных разбирательствах с УК можно начинать через три-четыре месяца после просрочки.
При этом у граждан есть законная возможность списать хотя бы часть большого долга за коммуналку, хотя сделать это совсем не просто.
Что такое срок исковой давности и какой он для ЖКУ
Законом установлено такое понятие, как срок исковой давности, — период, в течение которого можно обратиться в суд для защиты нарушенных прав. Исчисляется он со дня, когда истец узнал или должен был узнать об их нарушении.
Срок исковой давности по долгам за ЖКУ составляет три года, то есть он такой же, как общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ, постановление ВС РФ № 22).
Однако это вовсе не значит, что если срок по долгам за коммуналку превысил три года, то УК их спишет, перестанет начислять неустойку и в принципе потеряет право обращаться в суд. Нет, все не так просто.
Во-первых, в законе нет указания, что старые долги списываются во внесудебном порядке, то есть ничто не мешает УК по-прежнему числить их за должником и подать в суд — тогда ответчику придется еще доказать, что срок именно по этим долгам уже прошел.
Во-вторых, за истечением срока давности коммунальные долги списываются, только когда должник в ходе судебного разбирательства явным образом заявил о пропуске этого срока (ст. 199 ГК РФ). Если же такого заявления не было, суд вправе взыскать задолженность полностью — при условии, что срок давности не превышает 10 лет (п. 2 ст. 196 ГК РФ).
То есть если у вас есть задолженность за ЖКУ за 2019–2020 годы, но в суде вы не заявите о том, что срок исковой давности по ним уже истек, вас, скорее всего, обяжут оплатить долг.
Впрочем, и ссылка на срок исковой давности помогает не всегда, так как у долгов за услуги ЖКХ есть свои нюансы.
Особенности долгов за ЖКУ, или Что засчитывают в срок исковой давности
Коммунальные платежи производятся не единоразово, а ежемесячно, поэтому исковая давность по ним определяется по каждой квитанции отдельно. Также надо учитывать, что срок исковой давности может прерываться и начинаться заново, если гражданин признал долг.
Фактом признания считается:
- частичная уплата долга (простое внесение на счет даже 100 рублей);
- подача заявления об отсрочке оплаты;
- подписание соглашения о реструктуризации задолженности.
Что касается частичных платежей, то, чтобы во время разбирательства не возникло вопросов по прерыванию срока исковой давности, при оплате квитанций надо указывать период, за который вносится платеж. Тогда будет оплачена только обозначенная часть задолженности (пп. 1, 3 ст. 319.1 ГК РФ).
То есть если вы не хотите признавать долг за 2020 год, срок по которому уже истек, при оплате ЖКУ надо указывать, например, «оплата за июнь 2024 года».
Практика показывает, что суды чаще склонны принимать сторону истца (управляющей компании), так как собственник по закону обязан своевременно оплачивать ЖКУ. Поэтому, если есть доказательства, что неплательщик фактически признал долг (платил в какие-то месяцы больше), то с него взыщут полную сумму задолженности плюс пени, которые начисляются за каждый день просрочки.
Однако есть и другие примеры, когда суд признает срок давности прошедшим и отказывает УК в требовании взыскать долг старше трех лет. Далее мы рассмотрим две типичные ситуации с коммунальными долгами и алгоритм поведения ответчика в каждой из них.
Ситуация 1: должник — вы. Как заявить об истечении срока давности
Итак, вы считаете, что срок давности по долгам, которые пытается взыскать УК, уже истек.
Если сумма долга меньше 500 тыс. рублей, взыскивать ее будут в приказном порядке: в этом случае решение суд выносит в течение пяти дней на основании заявления взыскателя, а присутствие ответчика не требуется.
Копию судебного приказа должнику вышлют почтой. В законную силу он вступит через 10 дней после его получения, и это будет основанием для принудительного взыскания долга. Однако до этого момента ответчик может оспорить его.
Для этого надо подать в суд заявление о своем несогласии с вынесенным судебным приказом. В таком случае суд отменит его, и дело будут рассматривать повторно в обычном порядке — с участием обеих сторон, обменом мнений и представлением доказательств.
ВАЖНО
Суд по закону не может уведомить стороны о существовании срока исковой давности. То есть он применит его только по заявлению стороны спора (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
Ходатайство о применении срока исковой давности неплательщик может подать в любой период, то есть когда идет подготовка к слушанию, прения или во время апелляции. И если он сможет доказать, что не признавал задолженность, ее спишут.
Ситуация 2: должник — предыдущий хозяин квартиры
Одно дело, когда гражданин знает о наличии у него долгов за ЖКУ и сознательно не платит по той или иной причине. Но бывают случаи, когда долг возникает как будто из ниоткуда.
Например, наш читатель Сергей купил квартиру в 2020 году, прожил в ней четыре года и все это время аккуратно оплачивал коммуналку. Но перед продажей, делая сверку по лицевому счету, выяснил, что он должен УК 25 тыс. рублей за содержание жилья и электричество. Долг был как раз за 2020 год, хотя Сергей точно помнил, что оплачивал все счета, а перед покупкой проверял квитанции, и там никаких задолженностей не было.
Сергей отнес в УК заявление в двух экземплярах (один с отметкой о принятии потом забрал себе), где просил объяснить, откуда взялась задолженность. После того как ему не ответили в течение трех рабочих дней, он отправил заявление в электронном виде через ГИС ЖКХ.
После этого он все-таки получил от УК разъяснения, из которых выяснил, что долг был еще у предыдущего владельца квартиры, но предъявили его Сергею. Договариваться УК не хотела, требовала расплатиться и собиралась в суд.
Конечно, срок исковой давности относительно 2020 года уже истек, и Сергей мог сослаться и на этот момент. Но тут были возможны нюансы: могли найтись факты прерывания срока (он не указывал в квитанциях, за какой именно период платит), да и ввязываться в судебный процесс не хотелось. Поэтому Сергей решил уточнить, а правомерно ли вообще требовать с него долги старых хозяев.
Долги прежних хозяев — не ваши долги
По действующему законодательству долг за ЖКУ числится не за квартирой, а за собственником. Соответственно, новый владелец не отвечает по долгам предыдущего. Этот момент разъясняется в пункте 5 ст. 153 ЖК РФ, где указано, что собственник обязан вносить плату за помещение с момента возникновения у него права собственности, которое, в свою очередь, появляется после регистрации сделки в ЕГРН.
Но есть исключение, касающееся взносов на капитальный ремонт. Если электричество, водо-, газоснабжение, канализацию, содержание жилья оплачивает действующий собственник, то взносы на капремонт закреплены за объектом. Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ, обязательства по их уплате, в том числе и задолженность прежних хозяев, переходят к новому собственнику.
Так как нарисовавшийся у Сергея долг не касался капремонта, он направил в УК письмо, в котором указал, что это долги прежних хозяев, и он к ним отношения не имеет. В доказательство своих слов он приложил к письму выписку из ЕГРН с датой перехода права собственности на квартиру.
Кроме того, Сергей отметил, что покупал квартиру без задолженностей по ЖКУ, а если их выявили спустя четыре года, то это халатность при проведении расчетов, которую еще надо проверить. Неизвестно, стала ли УК предъявлять долг бывшему владельцу, но в отношении Сергея все претензии сняли.
Резюмируя
Таким образом, если задолженность за ЖКУ формировалась несколько лет, к ней можно применить срок исковой давности. По коммунальным платежам он составляет три года. Однако сделать это можно только через суд, и нет гарантий, что дело решится в вашу пользу.
Поэтому лучше все-таки не копить долги, а оплачивать коммунальные услуги вовремя. К тому же управляющие компании не заинтересованы в том, чтобы должник мог воспользоваться сроком исковой давности, и стараются действовать на опережение.
В том же случае, когда вдруг всплыли старые недоимки, сначала надо проверить, точно ли они ваши, так как если их накопил прежний владелец жилья, новые хозяева тут точно ни при чем.
