До недавнего времени у россиян было принято вкладывать деньги в квадратные метры. Но сегодня эта тактика не работает – недвижимость уронила свою привлекательность в глазах инвесторов. Неужели она потеряла одну из своих традиционных функций – сберегательную? Надолго ли это либо навсегда? Мы попробовали выяснить это с помощью экспертов.
Депозиты вышли в фавориты
При действующей ключевой ставке ЦБ россияне предпочитают хранить сбережения на депозитах, на сегодняшний день это выгодно, ведь вклады могут приносить до 23% годовых (их варианты можно сравнить на Vbr.ru). Сейчас колоссальные суммы находятся на банковских депозитах, а рынок недвижимости эксперты характеризуют как непредсказуемый – в отличие от прошлых лет, когда он несмотря на различные трудности, все-таки был стабилен.
«Теперь же по степени непредсказуемости рынок недвижимости стал напоминать фондовый – на него влияют слухи, сплетни, фантастические сценарии, которые подкидывает желтая пресса, – говорит Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость. – Как и на фондовом рынке, могут прилететь и «черные», и «белые» лебеди. В один клубок связалось столько разнонаправленных и разнообразных противоречий, что даже неясно, как рубить этот гордиев узел».
Покупатели с валютой, вэлкам!
Неоднозначное влияние на инвестиционную привлекательность рынка жилой недвижимости оказывает ослабление рубля.
«С одной стороны, девальвация национальной валюты делает российские активы, включая недвижимость, более доступными для покупателей с иностранной валютой. Это может привлечь инвесторов, имеющих валютные накопления, и потенциально увеличить спрос, особенно в сегменте премиальной недвижимости», – считает Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital.
Тем не менее, по словам эксперта, ослабление рубля обычно сопровождается ростом инфляции, что влечет за собой повышение цен на строительные материалы и, как следствие, увеличение себестоимости строительства. Следовательно, увеличатся цены на жилье, которое станет еще менее доступным для внутренних покупателей и, соответственно, снизится спрос со стороны российских граждан.
Как говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», в условиях ограниченной конвертации рубля его курс в меньшей мере стал влиять на поведение участников рынка. «Спрос вырастет существенно исключительно в премиальном и элитном сегментах, где у клиентов до сих пор сохраняются значительные валютные накопления», – утверждает эксперт.
Однако для большинства граждан по-прежнему предпочтительными останутся депозиты, так как они не ориентированы на внешние рынки, а реальная инфляция сейчас все же ниже ставок по вкладам.
Новостройки или «вторичка»?
Потенциальные покупатели недвижимости традиционно находятся перед выбором: на каком рынке искать квартиру, какая покупка выгоднее – в сегменте первичного или вторичного жилья. На сегодняшний день инвестиционная привлекательность обоих рынков стремится к нулю. По мнению Ольги Гусевой, девальвация рубля по-разному повлияет на рынок новостроек и вторичного жилья.
«В сегменте новостроек рост цен на строительные материалы, вызванный ослаблением национальной валюты, напрямую отразится на конечной стоимости квартир. Застройщики вынуждены будут корректировать цены, чтобы сохранить рентабельность проектов. Это может замедлить темпы продаж и охладить спрос на новое жилье», – полагает эксперт.
На вторичном рынке ситуация несколько иная – здесь цена определяется в большей степени балансом спроса и предложения, а также ожиданиями продавцов. Ослабление рубля может подтолкнуть владельцев недвижимости к пересмотру стоимости своих объектов в сторону повышения в попытке компенсировать обесценивание своих сбережений.
«Однако, если покупательская способность населения снижается из-за инфляции, спрос на «вторичку» может упасть, несмотря на попытки продавцов удержать высокие цены. Таким образом, на вторичном рынке возможно возникновение некоторой стагнации, характеризующейся снижением количества сделок и неопределенностью ценовой динамики», – считает Ольга Гусева.
Таким образом, можно предположить, что ажиотажа на обоих рынках не предвидится.
В поисках ликвидных «квадратов»
Есть ли сейчас на рынке недвижимости объекты, в которые можно вложить деньги, чтобы их не потерять, а приумножить? По мнению Руслана Сырцова, большая часть вариантов жилья подходят исключительно для сбережения средств, и лишь наиболее ликвидные – строящиеся дома от надежных девелоперов в привлекательных локациях – дорожают на уровне, сопоставимом с текущей доходностью от депозитов.
Эксперт перечисляет наиболее подходящие для инвестиций варианты: «Максимальную доходность гарантируют квартиры и машино-места в строящихся комплексах с развитой инфраструктурой и обширным благоустройством. Также повышенной популярностью будут пользоваться доходные резиденции (арендные дома) с широким спектром гостиничных услуг. Именно эти активы проще всего конвертировать в деньги, добившись прироста цены, как минимум, на уровне инфляции».
Ольга Гусева считает, что наиболее выгодно сейчас вкладываться в коммерческую недвижимость, и что это самое перспективное направление на рынке.
Две ключевые стратегии по инвестированию в недвижимость выделяет Анастасия Горбунь, директор по продажам группы «Самолет»: «С учетом выросшей ключевой ставки резко возросли арендные ставки. Многих привлекают готовые квартиры в качестве арендного бизнеса, ведь зачастую арендная ставка перекрывает платеж по ипотеке. В силу продолжающейся общей тенденции на рост цен также остается актуальной покупка «на котловане» в проектах, где учитывается градостроительный план Москвы, перспективное развитие метро и других транспортных артерий. Это гарантирует высокую инвестиционную привлекательность строящихся очередей».
Наиболее осторожные инвесторы могут придерживаться и традиционной тактики – не ориентироваться исключительно на рынок недвижимости, а раскладывать яйца по разным корзинам. Например, Сергей Шлома дает такой совет: «Все нестабильно и ненадежно, таковым пока и останется. Рекомендую держать накопления в разных формах: часть денег в валюте, часть – в акциях, в золоте, вложениях в недвижимость, на депозитных вкладах».
Что год грядущий нам готовит
Делать прогнозы относительно процессов на рынке недвижимости в наступившем году сложно, так как в значительной степени они будут зависеть от макроэкономической ситуации.
«В 2025 году покупать жилье будут только по необходимости решения жилищного вопроса. Прекратится приобретение впрок и по две-три квартиры. Вырастет доля альтернативных сделок с минимальной доплатой ипотечных средств в размере не более 2–3 млн рублей. Таким будет рынок до тех пор, пока не начнет снижаться ключевая ставка ЦБ. Возможно, в 2025 году наступит переломный момент», – считает Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость.
Он добавляет, что как только ключевая ставка стабилизируется, то есть не будет меняться два заседания подряд, это станет признаком ее перспективного понижения. «Если доходы по депозитам уменьшатся, люди начнут выходить из них и вкладывать – в недвижимость, куда-то еще, распределять по разным корзинам. И это бомба замедленного действия. На рынок недвижимости придет огромное количество людей с живыми деньгами, что спровоцирует скачок спроса и, как следствие, рост цен», – прогнозирует эксперт.
Однако определить объемы возможных инвестиций в жилую недвижимость в условиях колебаний курса рубля довольно сложно, поскольку на это влияет множество факторов, включая общую экономическую ситуацию, уровень инфляции и геополитические риски.
«Рост инвестиционного спроса может быть ограничен неопределенностью перспектив российской экономики. В целом объем вложенных средств будет зависеть от того, насколько быстро рынок адаптируется к новым экономическим реалиям и насколько эффективно правительство сможет стабилизировать ситуацию», – отмечает Ольга Гусева.
