Через несколько лет на рынке недвижимости уже не будет предложений по апартаментам в новостройках. Это связано с прекращением выдачи новых разрешений на строительство подобных объектов. Старые продолжают действовать, по ним здания еще возводятся, и помещения в них реализуются.
Почему власти пошли на такой непопулярный у потребителей шаг и чем это обернется для рынка апартаментов? Давайте разбираться вместе с экспертами.
Свято место пусто не бывает
Апартаменты появились не на пустом месте. Чиновники не понимали, что можно сделать с бывшими промышленными и рекреационными площадками, которые в массовом порядке высвобождались из-за банкротства предприятий в 90-х годах прошлого века. Денег на их восстановление у государства не было, и новым зонированием территории тоже никто не хотел заниматься.
При острой нехватке свободных площадей на фоне увеличивающегося спроса на жилье девелоперы стали выкупать эти земли и возводить на них апарт-комплексы как наиболее приемлемую для подобных территорий форму недвижимости. Также под эти объекты попали пустые неосвоенные участки, не предназначенные для жилой застройки генпланом города.
Многие инвесторы просто выкупали административные здания, бывшие общежития, пионерлагеря и другие социальные объекты, возведенные в советское время для временного проживания, чтобы продавать их как апартаменты. Под нежилые помещения не требуется возводить сопутствующую социальную инфраструктуру. Поэтому цена на этот вид недвижимости практически всегда ниже обычных квартир.
Из грязи в князи
Завод не может находиться в центре города – чтобы понять эту очевидную истину, чиновникам понадобилось почти 30 лет. Законодательство по комплексному развитию территорий, для которых государство получило возможность использовать незанятые земли и бывшие промышленные площадки, появилось только в 2021 году. И на местах сразу научились менять под них территориальные зоны и виды разрешенного использования.
Это позволило девелоперам, одновременно с запуском льготной ипотеки, возводить жилье целыми районами. Необходимость строить апартаменты на таких площадках отпала, они начали покидать массовый сегмент, увеличивая свое присутствие в бизнес- и элитном классе. И сегодня апартаменты ассоциируются, скорее, с чем-то дорогим, чем с экономичными вариантами приобретения жилья.
Их возводят там, где жилье построить уже не получится. Престижных мест почти не осталось, новые разрешения на строительство не выдаются. В ближайшие несколько лет мы увидим значительный рост стоимости элитных апартаментов, который не будет зависеть ни от ключевой ставки, ни от курса рубля, ни от ситуации в мире вообще. Значение будет иметь только их локация.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», уточняет: «Значимое преимущество апарт-комплексов заключается в их выгодном расположении. Многие из них строят на привлекательных участках, например, в историческом центре города и охраняемых природных зонах, где сейчас запрещено возведение жилья. Такие локации характеризуются великолепной транспортной доступностью и наличием множества объектов образовательной, коммерческой, рекреационной инфраструктуры в шаговой доступности».
Апартаменты выплеснут вместе с сервисом?
Дальше государство обязательно займется апартаментами, которые расположены там, где им быть вообще не положено – в промышленных зонах, когда назначение земельного участка прямо говорит об этом. Прежде всего, это помещения, «нарезанные» в бывших административных и производственных корпусах. Уже появляются запреты на регистрацию подобных объектов и прочие репрессии.
Вызывает опасение ситуация с сервисными апартаментами. Это вид бизнеса уже основательно сформировался, будет расти и необходимо учесть его необходимость при формировании запретов на апартаменты в целом. Такой вид помещений приносит неоспоримую пользу, компенсируя недостаток гостиничных номеров, количество которых в силу специфики никогда не вырастет до нужного.
А без достаточного числа мест размещения в нашей стране не будет расти туризм, и без того находящийся в зачаточном состоянии. Это уже наглядно демонстрирует ситуация с нехваткой мест во всех основных туристических направлениях внутри страны – не только в горячие сезоны, но и в обычное время. И завышенные цены прямо кричат о недостатке конкуренции.
«Законодателю нужно четко разделить эти форматы, чтобы избежать прямого столкновения и не создавать недопонимания в прессе, комментариях и публичном пространстве. Апартаменты не должны путать с жильем, а доходные апартаменты должны восприниматься как отдельный формат, чтобы избежать постоянных противоречий в коммуникациях», – уверена Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию компании KEY CAPITAL.
