О телефонных мошенниках, от действий которых можно остаться и без денег, и без квартиры, слышали многие. Но большинство думают: меня-то это точно не коснется. Увы, это ошибка. В зоне риска — почти каждый
По данным опроса ВЦИОМ, проведенного в 2024 году, 4% россиян крупно финансово пострадали от действий телефонных мошенников. Большой финансовый ущерб может возникнуть в том числе из-за потери жилья. Только в Москве с помощью телефонных махинаций каждые три месяца отчуждаются по две квартиры, следует из статистики столичной прокуратуры.
Рассказываем, какие уловки используют телефонные мошенники, чтобы лишить собственников их жилья. А также о том, кто находится в зоне риска и можно ли такие ситуации предотвратить.
Как обманывают тех, кто даже не собирался продавать жилье
Один из алгоритмов действий телефонных мошенников можно понять по случаю из практики Тверской межрайонной прокуратуры Москвы.
- К проживающей в центре Москвы 81-летней пенсионерке обратились мнимые сотрудники банка, которые несколько дней подряд пытались выведать доступ к банковским счетам. Пожилая женщина на их уловки не повелась, тогда мошенники сменили тактику. Они обратились к ней снова, на этот раз для усиления эффекта — по видеосвязи и под видом следователя. Мнимый правоохранитель подтвердил опасения женщины, что в предыдущий раз она столкнулась с мошенниками. А также рассказал, что в отношении этих сотрудников банка сейчас проводится проверка, однако средства пенсионерки по-прежнему под угрозой. Чтобы их защитить, сумму нужно снять и передать курьеру от следственных органов — тот до окончания следствия положит средства в безопасную ячейку. На этот раз пенсионерка мошенникам поверила и выполнила те действия, о которых ее просили. Так она лишилась 3,5 млн руб.
- Через несколько дней лжеправоохранитель связался с пенсионеркой снова. На этот раз он объяснил, что мошенники не угомонились и теперь пытаются продать принадлежащую ей квартиру. Чтобы это предотвратить, надо сработать на опережение и сделку провести самой. Полученные от продажи средства обналичить и снова передать курьеру для размещения в ячейке. А потом, кода мошенников изобличат, по суду продажу можно будет признать недействительной и квартиру вернуть. Пенсионерка все эти действия тоже выполнила и лишилась квартиры в центре Москвы стоимостью 29,3 млн руб.
- Финальным аккордом мошенников стало еще одно действие. На этот раз пенсионерка сама обратилась к ним, когда снова заподозрила неладное. Она решила выяснить, как продвигается дело с ее квартирой и переданными «правоохранителям» деньгами. Для этого пожилая дама стала искать свою фамилию в картотеке судебных дел, но ничего не обнаружила. Тогда она связалась с лжеправоохранителем и тот пояснил: судебное разбирательство — дело небыстрое. Но его можно ускорить финансово. Часть нужной для этого суммы мошенники согласился дать пенсионерке в долг, часть у нее имелась. И она в третий раз передала деньги курьеру. Так она лишилась еще 1 млн руб.
Итого общий ущерб, причиненный пожилой москвичке телефонными мошенниками, составил 33,8 млн руб., сообщили в прокуратуре. Случай не единичный. Под контролем Люблинской межрайонной прокуратуры находится дело о телефонном мошенничестве в отношении 76-летней москвички, проведенном по такой же схеме. У нее выманили две квартиры на юго-востоке Москвы суммарной стоимостью 19,1 млн руб. Черемушкинская межрайонная прокуратура добилась признания незаконности договора купли-продажи расположенной на юго-западе столицы квартиры 60-летней женщины, который также был заключен под влиянием телефонных мошенников. Еще один аналогичный случай связан с квартирой 75-летней москвички стоимостью 15 млн руб.
Как обманывают с жильем под видом получения кредита
Еще одна схема действий телефонных мошенников с жильем — через мнимые займы. Если в первом случае какие-либо действия с недвижимостью исходно собственники совершать вообще не планируют, то в этом случае они, как правило, готовы ее сделать залогом по займу. Получив доступ к базе тех, кому в кредите отказано (например, по причине плохой кредитной истории), мошенники делают телефонный обзвон и предлагают заем выдать — но под залог квартиры. Когда жертва соглашается, под видом договора займа ей подсовывают договор купли-продажи квартиры. В Дорогомиловской межрайонной прокуратуре рассказали о проведенном примерно по такой технологии мошенничестве с 16 квартирами общей стоимостью 108 млн руб. Преступные действия совершала одна и та же группа мошенников на протяжении нескольких лет.
Встречается и симбиоз первой и второй схем. Он происходит в случае, когда собственник в займе не нуждается, однако мнимый кредит его оформить вынуждают. Аналогично первой схеме мошенники под видом сотрудников правоохранительных органов убеждают владельца, что его квартира находится в зоне риска и может быть незаконно продана. И объясняют: чтобы предотвратить возможность продажи, под квартиру нужно взять кредит. Тогда жилье станет предметом залога и Росрееестр не позволит совершить с ним никаких регистрационных действий. Как только хозяин соглашается, переходят на вторую схему и вместо договора займа заключают договор купли-продажи квартиры. О таком случае сообщает Чертановская межрайонная прокуратура. Он произошел с 66-летней пенсионеркой, которая лишилась квартиры на юге Москвы. Суммарный ущерб, нанесенный ей, оценивается в 6,9 млн руб.
Кто может стать жертвой телефонных мошенников с жильем
Из примеров прокуратуры создается впечатление, что жертвой телефонных мошенников могут стать лишь люди в возрасте, преимущественно — женщины. Но это не так. Как утверждают в риелторском агентства «Инком-Недвижимость», чуть не каждая десятая квартира, выставленная на продажу без посредника, продается под влиянием телефонных мошенников. Владельцы таких квартир — люди разного пола и возраста.
Мошенники бывают настолько профессиональны, что развести могут практически любого, в том числе молодого и хорошо образованного человека, используя методы социальной инженерии. Желательно, чтобы он был единственным владельцем квартиры, потому что ввести в заблуждение группу лиц, являющихся сособственниками жилья, гораздо сложнее. «Хотя при большом желании возможно и это», — говорит член ассоциации PSY group психолог Любовь Бердник.
Есть лишь единственная категория, которая в зону риска не попадает в принципе, говорят юристы «Инкома». Это семьи с детьми, в том числе одинокие родители с детьми. Над сделками с их недвижимостью осуществляется усиленный контроль, поэтому мошенники стараются их обходить стороной.
Почему дела о телефонном мошенничестве с жильем тянутся годами
Все вышеприведенные примеры — это лишь те случаи, о которых столичная прокуратура сообщила в этом году. В реальности их гораздо больше, они есть по всей стране. Разбирательства длятся годами, и чем закончатся — еще неизвестно.
Теоретически вернуть квартиру возможно в рамках гражданского судопроизводства. Однако существует серьезная проблема, рассказал «РБК-Недвижимости» основатель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. Главное условие для отмены сделки — это возвращение сторон в исходное положение. Обманутый собственник должен получить назад свою квартиру, а покупатель (в большинстве случаев это добросовестный приобретатель, никак не связанный с мошенниками) — свои деньги. Но проблема в том, что денег у покупателя уже нет, они исчезли в неизвестном направлении.
«Исчезнувшие деньги — это уже юрисдикция уголовного судопроизводства», — говорит Алмаз Кучембаев. То есть идут сразу два процесса — гражданский (о возвращении квартиры, между обманутым собственником и покупателем) и уголовный (о поиске реального мошенника для возврата денежных средств). Но они сложно сочетаются друг с другом, говорит юрист.
Более того, найти мошенника и доказать его причастность к исчезнувшим финансам крайне тяжело.
- Когда речь идет о мошенничестве, совершенном в отношении юридических лиц (а они порой теряют недвижимость на сотни миллионов и даже миллиарды), это возможно. Можно отследить всю цепочку перевода безналичных денег, способы имеются, говорит эксперт.
- В случае мошенничества с физическими лицами обычно речь идет о наличных. Мошенники не зря просят обналичить средства от продажи квартир и передать их курьеру в виде купюр. Они знают, что впоследствии доказать передачу денег будет крайне сложно. Для этого нужно знать не только номинал переданных купюр, но и их номера, только тогда доказательства будут весомыми.
На практике такое обычно возможно лишь тогда, когда мошенника ловят «на живца». К тому же у пострадавших обычно нет финансовой возможности привлечь сторонних юристов по уголовному праву, что процесс лишь усложняет и растягивает во времени.
Можно ли защитить себя и свою квартиру от телефонных мошенников
Росреестр, зная о вероятности мошенничества с недвижимостью, предлагает два способа защиты своей квартиры.
- Во-первых, можно запретить любые регистрационные действия с недвижимостью без своего личного участия. Для этого достаточно на портале «Госуслуги» или в личном кабинете Росреестра поставить одну лишь галочку, рассказывает юрист коллегии адвокатов Sedlex Кирилл Харашкин.
- Во-вторых, Росреестр уведомляет собственника о том, что в ведомство поступили документы о переходе прав на его недвижимость. Такое уведомление приходит по электронной почте, но чтобы оно наверняка дошло, надо заранее проверить, правильно ли указан адрес.
Однако оба этих способа могут сработать лишь в случае телефонного мошенничества с жильем под видом займа, когда владелец и не догадывается, что реально подписывает договор купли-продажи квартиры. В первом же случае, когда пострадавший знает, что заключает именно договор купли-продажи (хоть к этому его вынуждают обманом), такая защита ни к чему не приведет, говорят юристы.
Вступивший в силу в июле 2024 года закон, который позволяет вернуть выведенные мошенниками деньги, в данном случае тоже не сработает. Он больше касается защиты от вишинга — разновидности телефонного мошенничества, когда преступники получают незаконный доступ к банковским счетам. Но в случае телефонного мошенничества с квартирами схема, как правило, иная.
Остается лишь психологическая защита. «К сожалению, сам человек противостоять телефонным мошенникам едва ли может, — рассказывает психолог Любовь Бердник. — Даже будучи проинформированным о случаях мошенничества, попав в такую ситуацию сам, он вряд ли осознает, что происходит. Предотвратить мошенничество могут лишь окружающие — те, кто находятся вне ситуации. Даже самый одинокий человек живет не в вакууме. Он с кем-то общается, у него все равно есть родственники, друзья или просто знакомые. Именно они могут заподозрить неладное».
Один из возможных признаков, что человек попал под влияние телефонных мошенников, — изменение эмоционального состояния. Причем в любую сторону. Он может стать замкнутым, угрюмым, нервным, потому что переживает за свою собственность. А может, наоборот, стать воодушевленным и радостным, потому что думает, что совершает благой поступок — помогает поймать преступников. «Заметив такие перемены, надо пытаться выведать причины. Человек будет всячески сопротивляться, потому что лжеправоохранители предупредят его о «тайне следствия». Тем не менее разговорить его надо. Лишь это поможет предотвратить мошенничество», — говорит психолог.
