Концессионеры, проводившие работы по сохранению объекта культурного наследия (ОКН) в рамках соответствующего соглашения, получат преимущественное право на выкуп данного объекта в случае включения его в план приватизации. Соответствующую поправку комитет Госдумы по культуре одобрил ко второму чтению законопроекта, разрешающего передачу в концессию объектов культурного наследия в неудовлетворительном состоянии для их сохранения. В последние несколько лет Минэкономразвития активно донастраивает законодательную базу в сфере ГЧП, заявили в пресс-службе ведомства. Смогут ли нововведения привлечь больше инвесторов к сохранению культурного наследия и придется ли им платить дважды, разбирались «Известия».
Донастройка системы
Минкультуры совместно с Минэкономразвития разработало законопроект о ГЧП для объектов культурного наследия, напомнили «Известия» в экономическом ведомстве. Он позволяет передавать в концессию объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, для их восстановления и проведения мероприятий по их сохранению.
«В последние несколько лет Минэкономразвития активно донастраивает законодательную базу в сфере ГЧП. В 2024 году в целях расширения практики применения механизмов ГЧП было принято 2 закона», — уточнили в ведомстве.
В частности, в июле принят закон, способствующий запуску новых инфраструктурных проектов в космической отрасли (196-ФЗ). А уже в августе — 302-ФЗ, позволяющий государству оказывать поддержку частным инвесторам для проведения реконструкции частных промышленных предприятий и создания новых производств на частной земле в критически важных с точки зрения техсуверенитета отраслях промышленности.
Сейчас комитет Госдумы по культуре одобрил ко второму чтению законопроекта поправку, разрешающую передачу в концессию объектов культурного наследия в неудовлетворительном состоянии для их сохранения.
«Концессионер имеет преимущественное право на выкуп объекта концессионного соглашения, предусмотренного пунктом 25 части 1 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 2005 года № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», после окончания срока действия такого соглашения», — говорится в документе.
Эта мера позволит привлечь частные инвестиции в сферу сохранения культурного наследия России, сообщили «Известиям» в пресс-службе Минкультуры.
«Количество вовлеченных в хозяйственный оборот и выкупаемых ОКН через механизм концессионных соглашений будет зависеть от востребованности данного механизма у тех или иных инвесторов», — уточнили в ведомстве.
Нововведение сможет привлечь больше инвесторов к сохранению культурного наследия, считает член экспертного совета Минстроя по формированию комфортной городской среды, преподаватель магистратуры Факультета международного регионоведения и регионального управления ИГСУ Президентской академии Евгения Муринец. Преимущественное право в данном случае означает, что вложения концессионера в реставрацию и приспособление, которые он обязан будет провести в рамках соглашения, будут более обоснованы.
— Это вызвано дороговизной как научно-проектных работ и экспертизы, так и непосредственно самой реставрации и приспособления. Реставрация абсолютно обоснованно обходится правообладателю в разы дороже нового строительства либо же реконструкции объекта капитального строительства (ОКС) без статуса ОКН, что связано с уникальностью строительных и отделочных элементов здания, а также самих процессов их создания и монтажа, — пояснила «Известиям» эксперт.
Отдельным, по ее словам, остается вопрос стоимости последующего преимущественного выкупа, так как рыночная стоимость ОКН возрастет после проведенной по соглашению реставрации, и концессионеру придется выкупать объект по цене, выросшей именно благодаря проведенным им работам. Иными словами, может сложиться ситуация, что концессионер будет вынужден платить дважды. В принципе, об этой ситуации на местах знают, поэтому здесь важно системное решение регулятора.
Впрочем, по мнению эксперта, объем выкупаемых объектов увеличится. В первые два-три года ожидать волны соглашений не стоит, так как сама механика работы с ОКН требует внимательной проработки Дорожной карты со стороны концессионера и учета всех рисков, связанных в первую очередь со сроками согласований и историко-культурной экспертизы, а также со стоимостью реставрации, отличающейся своей волатильностью, большей, нежели федеральные и региональные расценки по объектам без обременений.
— Вероятно, потенциальные инвесторы в массе своей будут ждать некоторое количество «первопроходцев» и уже за ними входить в обязательства, — отметила Евгения Муринец.
Без всплесков
На первый взгляд, внесение изменений в законодательство сможет оживить работы по сохранению объектов культурного наследия с целью последующего их выкупа, сказал «Известиям» советник при ректорате Технологического университета им. А.А. Леонова Игорь Поляченко.
— Тем не менее говорить о том, что мы увидим какой-то всплеск активности инвесторов, выстраивающихся в очередь для заключения концессионных соглашений на работы по объектам культурного наследия, преждевременно. Сама по себе тема вложений и последующего использования объектов культурного наследия является весьма сложной, и универсального решения, способного вернуть первоначальный архитектурный облик историческим зданиям, пока не найдено. Например, одним из сдерживающих факторов является невозможность поменять назначение отремонтированного объекта культурного наследия по концессионному соглашению, — отметил он.
В благополучной с точки зрения финансовых возможностей столице вопросы реконструкции и восстановления объектов культурного наследия успешно решаются благодаря тому, что в Москве действуют свои городские программы, которые направлены на привлечение заинтересованных лиц к вложениям в реконструкцию.
— По данным московских властей, за 10 лет в столице отреставрировано более 1500 объектов культурного наследия, а количество городских памятников, находящихся в неудовлетворительном состоянии, сократилось с 2010 года почти в 5,5 раза, — уточнил Игорь Поляченко.
Проблема, по его мнению, усугубляется еще тем, что процесс разрушения памятников, нуждающихся в реконструкции, остановить сам по себе нельзя и риски потерять насовсем тот или иной объект достаточно велик. И в этом контексте любое решение, хоть как-то способное возродить исторический объект, можно только приветствовать.
Учет рисков
Учитывая правовые издержки, объекты культурного наследия непросты для финансирования, сказал «Известиям» директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
— Инвестор, входя в проект, четко понимает, что реставрация такого объекта дороже, чем возведение нового объекта недвижимости с нуля, — заметил он. — Главным образом такие инвесторы ориентируются на локацию, рассчитывая на то, что благодаря высокой проходимости (такие здания, как правило, расположены в исторических центрах городов) бизнес, открытый здесь, будет успешным.
Предприниматели, по его словам, готовы идти на откровенные неудобства. В частности, действуют нормативные ограничения по материалам, используемым в реставрации, дизайнерским решениям и срокам исполнения. Проект всегда в фокусе внимания местных департаментов.
«Известия» направили запрос в Росимущество, но на момент публикации ответ получен не были.
