Кажется, период стремительного ценового ралли на недвижимость позади, но вложения в квартиры – это национальная скрепа, а потому инвесторы не переводятся в наших широтах. Такое поведение обусловлено особенностями развития нашей страны и, несомненно, оправданно. Нужно только знать, что именно, где и за сколько покупать, чтобы не прогадать с выбором объекта. Мы обратились за советом к Владимиру Щекину, девелоперу жилого кластера RDD, доверяя его наметанному глазу.
Владимир, что вообще значит инвестировать в недвижимость?
Инвестировать в недвижимость – значит одновременно сохранить и приумножить капитал. Квартира, апартамент, здание – это вещественный актив, который в отличие от ценных бумаг, денег, драгоценных камней имеет высокую потребительную стоимость. То есть если по каким-то причинам этот актив нельзя будет с выгодой перепродать или сдать в аренду, его можно использовать по прямому назначению – жить в квартире или открыть бизнес на коммерческой площади. В этом принципиальное отличие недвижимости как в объекте инвестирования – строго говоря, без всего инвестор не останется в любом случае.
В России динамика цен на квартиры в долгосрочной перспективе имеет только восходящий тренд, а это значит, что ее приобретение автоматически сохраняет вложенные в нее средства. Дальше инвестор выбирает разные сценарии извлечения прибыли – перепродажа или аренда.
Какая недвижимость подходит для этих целей?
Выбор жилой недвижимости зависит от инвестиционной стратегии. Скажем, для перепродажи лучше подойдут семейные варианты квартиры (двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры). Такое жилье, особенно с отделкой и в готовых «свежих» новостройках – хронический дефицит, именно его готовы приобретать молодые семьи, на которых приходится две трети выданных ипотечных кредитов. Не все из них хотят вкладываться в долевое участие, а также самостоятельно проводить ремонт.
Несколько иной подход при инвестициях в арендное жилье. В этом случае нужно приобретать сравнительно небольшие и самые недорогие квартиры и апартаменты, причем как можно ближе к центру и с хорошим обеспечением транспортом.
А на что еще смотреть?
Общее правило при инвестициях – четко представлять потенциального покупателя или арендатора, его цели и потребности. Если речь идет о жилой недвижимости, то покупателей сейчас интересует, прежде всего, инфраструктура в шаговой доступности. И речь идет не только о базовых потребностях в виде детского сада, школы, торгового центра. Люди хотят жить рядом со специализированными школами, спортивными комплексами, лекториями, коворкингами.
В любом случае инвестор должен иметь в виду, что сегодня продается (или сдается в аренду) не столько само жилье, сколько стиль жизни, который обуславливает как сама квартира, так и локация для ее будущих жителей или арендаторов. Поэтому не меньше внимания нужно уделить ближайшей инфраструктуре, паркам, коммерческим и социальным объектам.
Зависит ли способ инвестирования от суммы вложений?
Если мы говорим об инвесторах с небольшим портфелем, то самый простой вариант – это покупка квартиры или апартамента. Большой объем средств, скажем, более 200-300 млн рублей, имеет смысл вложить в жилищные инвестиционные фонды. Последние, как правило, гарантируют определенный уровень доходности и сроки окупаемости.
А какие основные риски инвестирования в недвижимость?
Инвестиции в недвижимость, как я уже отметил выше, гарантируют, что не произойдет «обнуление» актива. Независимо от всех возможных рисков инвестор не останется без ничего. То есть вложения в недвижимость всегда предполагают возможность занять выжидательную позицию, «дождаться лучших времен». В этом и слабая сторона инвестиций в недвижимость – это почти всегда игра вдолгую, быструю прибыль здесь можно получить только на вложениях в котлован и при перепродаже квартиры на высокой стадии строительства. Сроки окупаемости арендных квартир и апартаментов сравнительно большие – от 8-10 лет. Поэтому недвижимость нужно рассматривать как базовую часть консервативного инвестиционного портфеля.
Как выбрать новостройку для инвестиций?
Главное правило инвестирования – вкладываться в наиболее недорогие и ликвидные объекты. В этом случае инвестору удастся максимизировать прибыль при перепродаже или сдаче в аренду. Для аренды по этой причине лучше выбирать квартиры с отделкой. Второе правило – как я уже сказал, не столь важна сама квартира или даже жилой комплекс, сколько инфраструктура и расположение. Чем больше собственных социальных и коммерческих объектов на территории комплекса, тем лучше.
Инвестору сегодня есть из чего выбирать – у застройщиков высока конкуренция: объем предложения жилья от них и от других инвесторов очень велик, а спрос снизился. Выигрывает тот, кто предлагает лучшую цену.
Как можно повысить доходность инвестиций?
Предпочтение следует отдать вариантам жилья с отделкой (а в идеале и с меблировкой), потому что ремонт собственными силами обойдется дороже. Обратите внимание на текущее предложения жилья и аренды в локации, так как наверняка можно найти незанятые ниши. Скажем, в центре, в престижном районе может быть переизбыток предложения премиального жилья (для аренды или перепродажи) и только один проект бизнес-класса. Именно на нем может сконцентрироваться спрос клиентов, которым не нужно слишком дорогое жилье. В дефицитных нишах рынка всегда можно предложить более высокую цену.
