Традиционно с понятием «торговые помещения в бизнес-центре» связан стрит-ретейл. Рестораны, магазины, сервисы — востребованная инфраструктура обычно размещается на уровне земли. Тенденцию легко объяснить поведенческим паттерном жителей мегаполиса: горожанин покупает кофе по пути к метро утром, а вечером заходит в супермаркет или отделение банка. Логично разместить такие объекты на первом этаже.
Однако в реалиях 2024 года привычки людей меняются. Все чаще потребители ищут ретейл через онлайн-карты или рекомендации в соцсетях, обращая больше внимания на информацию в смартфоне, чем на окружающие здания. Обнаружив интересный ресторан или необходимый сервис, человек вряд ли передумает туда зайти, узнав, что помещение расположено не на первом, а на втором или третьем этаже. Это формирует новый рыночный тренд — популярность торговых площадей выше или ниже первого этажа бизнес-центров.
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», констатируют: покупательский трафик в Москве и других крупных городах России становится более локальным. Горожане все чаще предпочитают совершать покупки и получать услуги в шаговой доступности от офиса или дома. На этом фоне торговые помещения в составе бизнес-центров становятся новыми точками притяжения и альтернативой привычным торговым центрам.
«Торговые помещения в офисных центрах обеспечивают концентрацию товаров и услуг. За счет размещения в них фитнес-залов или медицинских центров возможно расширение зоны охвата и привлечение дополнительной аудитории посетителей», — заявил Андрей Шувалов, старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований разработки концепций торговой недвижимости CMWP. Разбираемся, в чем феномен таких помещений.
Какой ретейл востребован в бизнес-центрах
По расчетам CMWP, наиболее востребованы в бизнес-центрах (БЦ) сервисные компании, а также бизнес, связанный с общественным питанием и спортом. «В условиях дефицита свободного времени в рабочие часы основной функцией торговой инфраструктуры БЦ остается удовлетворение базового ежедневного спроса офисных сотрудников в ключевых сервисах и услугах в шаговой доступности», — считает Андрей Шувалов.
Невозможно представить современный бизнес-центр без широкого разнообразия точек общепита: столовых, пекарен, кофеен, брендовых ресторанов. Они закрывают потребность как в питании, так и в местах для проведения встреч за пределами офисов.
Необходимость в физическом и психологическом восстановлении для офисных сотрудников повышает интерес к БЦ со стороны фитнес-центров, спортивных студий или медицинских клиник, считают консультанты. «Кроме того, востребован формат мини-маркетов площадью от 250 до 350 кв. м. Обязательно должны быть предусмотрены постаматы, банкоматы, вендинговые аппараты, салоны красоты, банки, турагентства, цветочные салоны», — перечислил Шувалов.
Вид ретейла зависит от этажа размещения. По оценке Дениса Колокольникова, управляющего партнера компании RRG, на вторых и третьих этажах бизнес-центров «могут располагаться столовые, фитнес-центры и коворкинги, а также медицинские кабинеты, зоны релакса и другие сервисы, которые больше ориентированы на сотрудников бизнес-центра». По данным CMWP, верхние этажи БЦ обычно отданы под фуд-корты, фитнес-центры и медицинские центры площадью от 1 тыс. кв. м. Трафик здесь может составлять до 2 тыс. человек в день. При этом якорные арендаторы также обеспечивают высоким клиентским потоком и своих соседей — небольшие торговые помещения, которые расположены в непосредственной близости от них.
Преимущества не первого этажа
Специалисты по недвижимости сходятся во мнении, что расположение на первом этаже пока обеспечивает ретейлу более высокий трафик. Однако есть множество факторов, почему торговые площади на других этажах могут обладать сопоставимо высокой ликвидностью.
Светлана Ярова, директор департамента брокериджа RRG, уверена, что не только первый, но и второй этаж может быть рассчитан на внешний трафик посетителей. Этому способствуют и современные планировочные решения, которые применяются при строительстве качественных бизнес-центров. Например, в новых бизнес-центрах свободный доступ в торговую галерею обеспечивается как из лобби, так и с улицы. При этом стоимость таких площадей заметно ниже. «Как правило, второй этаж стоит дешевле первого. В зависимости от локации разница может составлять 30–40%, особенно в зонах с высоким трафиком», — уточнила брокер.
По оценке NF Group, цена помещений не на первых этажах может быть ниже в несколько раз. «В сравнении с площадями формата стрит-ретейл цена 1 кв. м недвижимости на более высоких или минусовых этажах может быть ниже в полтора — три раза. Это зависит от расположения и конфигурации площади», — пояснила Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла NF Group.
В локациях с повышенной проходимостью чаще всего возводят офисные здания высокого класса. Благодаря своему расположению в сложившейся или динамично развивающейся локации бизнес-центр генерирует двойной трафик для ретейла за счет сотрудников БЦ и жителей района, где расположен объект. Показательный пример — торговые помещения в составе офисного квартала STONE Ходынка 1. Стабильно высокий трафик в локации формирует расположение в одной минуте от станции метро «ЦСКА» в динамично-развивающемся районе с населением в 65 тыс. человек. Дополнительный трафик обеспечат посетители ТРЦ «Авиапарк» и парка «Ходынское поле».
В компании STONE отмечают, что вся торговая инфраструктура в современных бизнес-центрах, как правило, не превышает 10% от общего объема площадей в проекте. Таким образом, минимизируется внутренняя конкуренция и каждое помещение найдет своего клиента со стороны как внутреннего, так и внешнего трафика.
«Рынок меняется, площадь офисов сокращается, и инвесторы, как и резиденты, хотят иметь доступ к развитой инфраструктуре. Ликвидность помещений зависит прежде всего от их доступности и расположения. Если бизнес-центр рассчитан на более чем 2 тыс. человек или интегрирован в среду с жилыми кварталами, другими бизнес-центрами и транспортными узлами, такими как метро или МЦК, то такие помещения могут быть не менее ликвидными, чем ретейл в жилых домах», — признала Светлана Ярова из RRG.
Нестандартная архитектура как фактор успеха
Грамотный подход к строительству позволяет девелоперам уравнивать ликвидность торговых помещений на разных этажах. В первую очередь за счет характеристик самих пространств. Коммерческие площади на разных этажах оснащены витринным остеклением, продвинутыми инженерными системами, здесь высокие потолки. Если они отвечают всем требованиям арендаторов и качественно ничем не отличаются от помещений под ретейл на первом этаже, то второй или третий этаж навяжет конкуренцию привычному уровню земли.
Еще один фактор, влияющий на трафик, — доступность. Стрит-ретейл предполагает, что посетителю достаточно открыть дверь, чтобы получить необходимую услугу. Однако торговые площади на других этажах не менее доступны и даже более привлекательны в БЦ высокого класса. К торговым галереям ведут просторные стильные лобби, светлые коридоры, подняться на этаж можно на скоростных лифтах или эскалаторах. Благодаря открытому и удобному доступу торговые помещения в составе бизнес-центров привлекают внимание не только сотрудников, но и жителей района, где расположен объект.
«Торговые пространства на уровнях, отличных от первого, притягивают покупателей, если через них проходит единственный в объекте пешеходный путь, — заявила Ирина Козина. — Также примером являются торговые галереи на участках транспортно-пересадочных узлов — переходах от метро над землей через дорогу».
Иногда архитектура бизнес-центра позволяет покупателю даже не заходить в само офисное здание. Например, в проекте класса А STONE Дмитровская, расположенном в трех минутах ходьбы от станции метро «Дмитровская», задуман целый инфраструктурный блок. Торговая галерея здесь представляет собой отдельно стоящее трехэтажное здание общей площадью 3 тыс. кв. м. Между бизнес-центром и торговой галереей девелопер запроектировал открытый благоустроенный пешеходный бульвар, который обеспечит беспрепятственный доступ к магазинам, ресторанам и кафе для всех желающих.
«Проект STONE Дмитровская хорошо интегрирован в существующую среду. Ретейл в нем может функционировать независимо, не дожидаясь полного заселения бизнес-центра, — оценили в RRG. — Отдача инвестиций может быть быстрее, если компания покупает помещение под себя для открытия бизнеса. При этом модель расчета окупаемости может учитывать возврат инвестиций через операционную деятельность, а не через арендную доходность».
Такой формат выбирают многие покупатели офисных площадей в бизнес-центрах, если их бизнес связан с продажей товаров конечным пользователям. Они приобретают не только сами офисы, но и торговые помещения, где размещают, например, магазины собственных брендов. Такие шоурумы располагаются в том числе в помещениях торговой галереи, отмечают в STONE. К преимуществам такой покупки в компании относят как более низкую цену за 1 кв. м по сравнению со стрит-ретейлом, так и комфортную логистику, когда попасть в шоурум сотрудники бэк-офиса могут, не выходя на улицу.
Еще один тренд, который отмечают опрошенные эксперты, — резидентами торговых помещений в составе современных бизнес-центров в сложившихся районах все чаще становятся локальные арендаторы, которые стремятся изменить свое размещение и съехать из арендных площадей в старом фонде, заняв лучшие места по доступной цене в качественных объектах.
