Застройщики согласны субсидировать ипотечные ставки вместо государства - за счет увеличения цены на новостройки, но совершенно не готовы снижать свою маржу, предоставляя покупателям скидки. Во всяком случае, пока строятся существующие проекты, в значительной степени распроданные в предыдущие годы, и девелоперы могут брать дешевые кредиты под будущую прибыль. А вот когда текущие проекты будут завершены, рынку все-таки придется подстраиваться под новую реальность низкого спроса и дорогих кредитов. К таким выводам пришли участники конференции «Недвижимость 2024+: от проекта до продажи», организованной газетой «Ведомости».
Ипотека – «наше все»
Аттракцион неслыханной государственной щедрости подходит к концу: программу ипотеки с господдержкой, стартовавшую в начале 2020 г., планируется завершить 1 июля. Условия другой массовой льготной программы - семейной ипотеки тоже, скорее всего, будут пересмотрены. Не исключена и отмена ипотеки для IT-специалистов.
Решила ли льготная ипотека задачи, ради которых вводилась? Александр Якубовский, член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, в этом не уверен. Безусловно, льготные программы оказались очень эффективной мерой поддержки бизнеса и помогли застройщикам перейти из состояния «дикого девелопмента» к цивилизованному, то есть на обязательное проектное финансирование, введенное в 2019 г. Однако основная задача государства – повышение доступности жилья для населения, подчеркнул Якубовский, выступая на конференции «Ведомостей». И в этом плане влияние льготных программ далеко не однозначно.
«Сначала, сразу после старта программы, ежемесячный платеж был вкусный и хороший, а потом начала расти стоимость квадратного метра. Государство вмешалось в нормальный экономический процесс – и мы получили эффект. Мое мнение: государство, конечно, должно помогать бизнесу – что государство и сделало по факту, введя льготную ипотеку. Но категорийность надо было определять раньше. Сейчас мы льготную ипотеку урезаем, и в итоге останутся только те категории граждан, которые государство реально должно поддерживать», - добавил депутат.
Доступность жилья – это доступность цены «квадрата», считает Александр Якубовский. А значит – адекватная себестоимость строительства, которая складывается из цены земли, инфраструктуры, стройматериалов. На стоимость последних государство повлиять не может, но первые два фактора – вполне в его власти. «Государство должно создать условия – это земля и инфраструктура, чтобы строительство стало более дешевым», - резюмировал Якубовский.
Такого же мнения придерживается и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Если разбираться, как нам сократить себестоимость строительства, чтобы и цена метра была доступная для покупателей, и застройщик не в накладе, – все сводится к серьезным структурным реформам на каждом этапе девелоперского процесса, от приобретения земли до получения согласований и разрешений. Но все зациклились на субсидировании ипотеки – мол, напечатаем много денег, и наступит счастье. Но как показали последние четыре года, все эти игры с ипотекой сделали жилье менее доступным, чем оно было до этого».
Правда, сами застройщики пока не очень озабочены себестоимостью строительства и ценой метра. Самое важное, по их мнению, - это размер ипотечного платежа. «Мы долго считали, что самым главным является цена сделки, но льготная ипотека научила нас, что базовым все-таки является аннуитетный платеж, или стоимость обслуживания кредита», - заявил Антон Глушков, президент НОСТРОЙ.
Так как надеяться на госпрограммы в краткосрочном периоде девелопменту «точно не приходится», застройщики готовы сами субсидировать ставки. «Какими средствами будет достигаться низкий аннуитетный платеж? Пока очевидно, что это будут делать бизнес за государство, увеличивая цену сделки, откладывая ее в стоимость квадратного метра, но снижая аннуитетный платеж, чтобы доступность сделки для потребителя была более привлекательной», - продолжил Глушков.
Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development, с ним полностью согласен в плане определяющей роли ипотеки: «Задача государства и нас – бесконечно упростить ипотеку, сделать меньше первоначальный взнос, делать что угодно, лишь бы сократить платеж. Только это даст результат».
Однако, собирая дополнительный спрос за счет сниженных ставок сейчас, рынок теряет его завтра, уверен Олег Репченко: «Сложно купить квартиру на всю жизнь – люди женятся, разводятся, рожают детей, и квартирный вопрос возникает вновь. Но, купив новостройку, человек не может продать ее на «вторичке» без потерь, потому что цена завышена на 20-30-40% за счет льготных программ. В результате мы навсегда или, по крайней мере, надолго убираем этого человека с рынка, а рынок должен оборачиваться».
«Ужасное предложение»
Программы льготной ипотеки привели не только к астрономическому росту цен, но к измельчанию предложения – застройщики уменьшали метражи квартир, чтобы иметь возможность повышать стоимость метра, оставаясь в рамках льготных кредитных лимитов. В результате, например, в Москве более половины предложения на первичном рынке приходится на малогабаритные квартиры. И благодаря своей цене именно они пользуются повышенным спросом – даже по семейной ипотеке, которая была запущена в целях улучшения демографии, более 40% продаж формируют студии.
«Да, студии - это ужасное предложение для семьи, но никто их и не покупает, чтобы жить, - признает Денис Коноваленко. - Студия – это аналог депозита. Уверен, только 20 или 10% покупателей студий в них живут. Остальные – сдают или спекулируют, чтобы это был более эффективный инструмент относительно финансового депозита. И не мы в этом виноваты, а система. Система нас столкнула лбом с финансовым инструментом, банком. И мы вынуждены на него реагировать».
То, что «львиная доля населения попробовала воспользоваться инструментом льготной ипотеки не для улучшения жилищных условий, а для сохранений сбережений – это хорошо», уверен Антон Глушков. Потому что ничего плохого в инвестициях в недвижимость нет.
А вот то, что Москва ввела запрет на строительство квартир менее 28 кв. м, - это не только плохо, но и малоэффективно.
«Курс на увеличение площади в ближайшей перспективе никак не повлияет на квартирографию. Да и в дальнейшем. Любой запрет искусственен. Девелопер найдет, как сделать из 54 «квадратов» два раза по 27, и это будет совершенно законно. Главное, чтобы это съел рынок», - подчеркнул Антон Глушков.
Скидкам – нет. Пока
Уменьшение ипотечного платежа – пусть и за счет увеличения стоимости метра – фактически единственный инструмент поддержки спроса, который застройщики готовы рассматривать всерьез. Хотя в условиях значительного снижения продаж, неизбежного в связи с уменьшением объемов поддержки рынка государством после 1 июля, примерно 20-30% сделок потенциально могли бы обеспечить покупатели с живыми деньгами, которых становится все больше благодаря выплатам по СВО и появлению «новой буржуазии» на фоне импортозамещения. Но только если им дадут хорошую скидку. «Платить полную цену им совсем невыгодно, потому что она завышена в расчете на льготных ипотечников», - пояснил Олег Репченко.
Конечно, дисконты есть и в настоящее время, и подчас значительные. Но, как правило, они распространяются на выделенный пул не самых популярных квартир в проекте. Предоставлять покупателям более широкие преференции и сокращать свою прибыль девелоперы совершенно не хотят.
«Скидка – это умышленное сокращение застройщиком своей маржинальности и должна быть навеяна какими-то событиями, - отметил Денис Коноваленко. - А у нас события – строительные материалы дорожают на 20%, эффективная кредитная ставка выросла с 3% до 10%, ВРИ растет, техпризы (подключения к инженерным сетям – прим. ред.) растут быстрее, чем ВРИ, площадки растут. Как скидку делать? Первое правило бизнеса – никогда не делись своей прибылью».
Впрочем, за последние годы недвижимость подорожала значительно больше, чем стройматериалы и все остальное. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, стоимость новостроек в Москве и в среднем по стране с мая 2020 г. выросла в два раза, при том что инфляция за тот же период составила только 37%. Прибыль застройщиков также «выросла кратно за четыре года», подчеркивала, выступая в Госдуме, глава Центробанка Эльвира Набиуллина, поэтому, по ее мнению, «у них (девелоперов – прим. ред.) есть возможности для сокращения цен на жилье, они могут это выдержать».
Другое дело – что в данный момент они не видят в этом необходимости. «В нынешней модели мы все работаем с использованием механизма эксроу. И в этом смысле форма оплаты девелоперу совершенно не принципиальна. Для него интересен процесс наполнения счетов, чтобы кредит ему обходился дешевле. У нас на стартах (продаж – прим. ред.) и сейчас по-прежнему есть очень выгодные условия – когда девелоперам нужно наполнять эскроу, привлекать инвесторов. И, конечно, в этой ситуации он будет делать все, чтобы давать скидки. Но это операционные скидки, которые компенсируются на более поздних стадиях за счет хорошего наполнения эскроу. А вариант, что ты приходишь с кэшем и получаешь скидку, маловероятен, потому что в этом нет никакой финансовой выгоды», - пояснил Антон Глушков.
По его словам, значительные скидки появятся тогда, когда обслуживание кредитов начнет тяготить девелоперов. «Сейчас, если проект хороший, то большая часть девелоперов обслуживание кредитов может вынести за скобки, потому что в себестоимости любая другая погрешность перекрывает (эти затраты – прим. ред.). Большая часть девелоперов на обслуживание риелторов закладывает сейчас больше, чем на обслуживание кредита. Кредит, невзирая ни на что, для хороших проектов дешев. Как только он будет дорожать, будут альтернативные варианты», - считает Глушков.
Глушков не ожидает, что это произойдет в ближайший год – пока строятся существующие проекты, существенная часть квартир в которых уже продана, а значит, ставка по проектному финансированию для застройщиков низкая и они могут взять дешевый кредит под будущую прибыль, чтобы закладывать новые проекты, проектировать и т.п.
«Как только у тебя такая возможность закончится – вместе с окончанием существующих объектов, которые чувствуют себя хорошо, тогда вопрос возникнет достаточно серьезный. Глава ЦБ заявляла, что девелоперы за последние четыре года накопили большую подушку безопасности, которая позволит им пережить любые кризисы. Но девелопмент - это не мешок денег, это финансовый результат, который частью расходуется на будущие периоды, а частью тратится – для этого и бизнес, чтобы извлекать прибыль. В этой связи системные девелоперы попытались аккумулировать ту прибыль, которая была, в земле. И сейчас застройщики оказались связаны по рукам и ногам. У них есть хорошие производственные мощности, рабочие коллективы и земельный банк. И в этой связи никто из застройщиков не намерен сокращать набранный темп. И что в этой ситуации делать – каждый будет придумывать свою схему».
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер
