Многие исследования последних лет показывают: более половины россиян хотели бы жить в загородном доме, а не в квартире. Как сегодня развивается рынок земли и индивидуального жилищного строительства, какие преимущества есть у частного домовладения по сравнению с жильем в многоэтажке и насколько выгодно инвестировать в земельные ресурсы, "Интерфаксу" рассказали эксперты в сфере недвижимости.
Земля как фундамент и актив
В период турбулентности рынка и волатильности ставок стоит особенно внимательно подходить к выбору инструментов для инвестиций. Некоторые представители экспертного сообщества уверены, что сегодня классические инвестиционные инструменты, такие как золото или акции, перестали работать как прежде, а инвестиции в недвижимость остаются надежным консервативным вложением.
"Именно рынок недвижимости остается в периоды кризиса и нестабильности наиболее безопасным вариантом для инвесторов: он меньше подвержен колебаниям и быстрее восстанавливается, когда ситуация стабилизируется", – пишут эксперты "Яндекс Недвижимости".
Но не все недвижимые активы одинаково инвестиционно привлекательны. Так, рынок многоквартирных новостроек, который был любим инвесторами, сейчас не дает ожидаемого дохода, а коммерческая недвижимость требует профессиональных знаний и опыта. Такой инвестиционный механизм, как покупка ликвидной земли, ранее также использовали только искушенные профессионалы, но сегодня рынок предоставляет возможность почувствовать себя лендлордом и частным инвесторам.
"При этом земля - наименее рисковый актив, чем другие виды недвижимости. К примеру, вложив деньги в строящуюся квартиру, инвестор может их потерять из-за недобросовестности подрядчика, не завершившего строительство. Выбрав объектом инвестиций готовое жилье, можно лишиться и денег, и недвижимости из-за стихийного бедствия, пожара, иного чрезвычайного происшествия. Владелец земельного участка избавлен от подобных рисков", – говорится в материалах сервиса.
Земля в цене
Земельные участки без подряда (УБП) имеют свои преимущества перед рынком многоквартирного жилья. В первую очередь, это низкий порог входа.
"Земельный участок дешевле квартиры, а значит не обязательно привлекать ипотечное финансирование сделки. Можно воспользоваться гибкой беспроцентной рассрочкой от девелопера. Например, средняя стоимость квартиры в Домодедово площадью около 30 кв.м - от 6 млн рублей. За те же деньги вы сможете приобрести земельный участок, расположенный в 20 минутах езды от Домодедово, и построить дом площадью 70-80 кв.м. Чем выше бюджет, тем больше возможностей", – отмечает генеральный директор компании "Земельный экспресс" Юрий Гумниц.
Также эксперты делятся мнением относительно ликвидности земельных активов и их текущей инвестиционной привлекательности.
"Как известно, земля - невосполнимый ресурс. Мы видим, что цены на землю растут из года в год. Использовать покупку земли как инвестиционный инструмент считаю абсолютно правильным и логичным", – говорит президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.
По его словам, реализовать при необходимости земельный участок на вторичном рынке легко, если он будет иметь рыночную стоимость, и это займет гораздо меньше времени, чем продажа квартиры.
"Средний срок продажи квартиры на вторичном рынке на данный момент составляет год с учетом отсутствия ипотечных инструментов, а средний срок продажи земельного участка - 3-5 месяцев. Конечно, учитывая местоположение участка. Он должен находиться в удобном ликвидном месте", – подчеркивает Усманов.
Гумниц добавляет, что скорость реализации земельных участков на "вторичке" напрямую зависит от "жадности" продавца.
"Многие инвесторы покупают земельные участки на старте продаж, при стоимости сотки 90-120 тыс. рублей, спустя 1,5-2 года стоимость сотки может увеличиться до 300 тыс. рублей. Если у продавца есть потребность в быстрых деньгах, можно снизить цену и реализовать приобретенный участок по цене 250 тыс. рублей за "сотку". Это уже принесет хороший доход. (…) Еще один приятный момент: на покупку участка, в отличие от квартиры, нельзя использовать маткапитал, а значит, согласование сделки с органами опеки не требуется. Это тоже сильно ускоряет и упрощает процесс продажи", – говорит он, опираясь на цифры по рынку Московского региона.
Тренд на ИЖС
В конце ноября вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявлял, что на сегодняшний день доля ИЖС в общем вводе жилья приблизилась к 60%.
Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин сообщал, что на 1 ноября 2024 года ввод индивидуального жилищного строительства составляет 58,7 млн кв.м – плюс 15,6% к прошлому году.
"Рынок ИЖС сейчас развивается с огромной скоростью, а государство способствует этому за счет внедрения льготных программ финансирования как для покупателей, так и для частных застройщиков, и проектного финансирования строительства новых поселков. (…) Растить детей в собственном доме комфортнее, чем в двадцативосьмиметровой студии, покупка участка и строительство дома гарантируют больше квадратных метров за сопоставимую стоимость", – приводит свою точку зрения Гумниц.
По его словам, планируется, что до 2030 года рынок ИЖС вырастет примерно на 50-60%. Гумниц прогнозирует, что соотношение доли сданных квадратных метров многоквартирного жилья к доле частных домов сократится в три раза.
Подтверждая развития тренда на частное домостроение, Усманов отмечает особую популярность домов в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой, где поблизости есть все социальные объекты.
"Все больше и больше людей предпочитают квартире собственный частный дом в развитом коттеджном поселке, где будут созданы все условия для комфортной жизни за городом. (…) Все необходимое для современных жителей находится поблизости, но плюс к этому уединение с природой, экологичность, тишина и возможность выйти в свой сад или огород", – рассуждает он.
Дом vs квартира
Говоря о преимуществах собственного домовладения перед квартирой, в институте развития ДОМ.РФ также обращают внимание на то, что первое позволяет запрограммировать пространство земельного участка с учетом потребностей: баня, беседка и т.п.
"Помимо этого, материал при строительстве или покупке частного дома можно выбрать из широкого ассортимента: дерево, CLT, ЛСТК и другие. Вместе с тем, при строительстве или приобретении частного дома можно приобрести помещения, так сказать "с запасом", в случае если вы планируете пополнение в семье", – отмечают в компании.
Кроме того, в следующем году в России начнет действовать закон об эскроу-счетах в ИЖС, по сути, дублирующий механизм, который уже применяется в многоквартирном строительстве.
Гумниц уверен, что это сделает строительство более прозрачным, оставив на рынке только сильных игроков, способных предоставлять качественные услуги.
В ДОМ.РФ напоминают, что новый закон не обязывает граждан задействовать эскроу при привлечении подрядчика к постройке дома, однако для получения ипотечного кредита по одной из льготных госпрограмм ("Семейная ипотека" или "ИТ-ипотека") использование эскроу-счетов при заключении договора подряда обязательно.
Готовый дом или стройка?
Задумываясь о переезде в собственный дом, покупатель сталкивается с вопросом что выгоднее: приобрести готовое жилье или строить под себя? У каждого решения есть свои плюсы и минусы.
Среди последних Усманов выделяет большие временные и возможные дополнительные финансовые затраты из-за постоянного роста цен на стройматериалы и рабочую силу при самостоятельном возведении дома.
В ДОМ.РФ отмечают, что при несоблюдении технологии исправление допущенных ошибок может быть сравнимо со стоимостью всей постройки. А если рассматривать вопрос с точки зрения платежей по ипотечному кредиту, то в случае приобретения готового дома покупатель платит за место, где он уже живет.
С другой стороны, зачастую продавец закладывает дополнительную стоимость – маржу.
"Строительство частного дома может обойтись дешевле, чем покупка, плюс ко всему вы сможете самостоятельно выбрать идеальный для вашей семьи проект и избежать излишних трат", – говорят в компании.
"Выгоднее покупать землю и строить дом "под себя", а не покупать готовый. К примеру, вам не придется мириться с отсутствием прачечной или террасы, гаражом в доме или ориентацией окон не по сторонам света. (…). Готовый дом не позволяет оценить качество использованных в строительстве материалов - речь в данном случае не об отделке, а о несущих конструкциях и фундаменте. Желание застройщика заработать больше, следовательно, сэкономить на качестве, не скажется положительно на последующей эксплуатации дома", – считает Гумниц.
Где этот дом
Согласно исследованиям, УБП лидируют на загородном первичном рынке Подмосковья, занимая более 80% в общем составе предложения. Выбор довольно богат и разнообразен. Но рынок Московского региона неоднороден по своим характеристикам.
Так, земельные банки в Раменском и Сергиево-Посадском районах, где шли активные продажи до 2010 года, Гумниц назвал истощенными, а участки на востоке региона – низколиквидными из-за слабой транспортной доступности и экологии.
"Запад всегда считался элитным, цены здесь на порядок выше, чем по другим направлениям, поэтому покупка участков в этом направлении носит больше статусный, а не инвестиционный характер. Участки на западе не потеряют в цене, но и особого роста стоимости не предвидится. Также не стоит рассматривать для инвестиций новую Москву, цены на землю искусственно завышены, а новых поселков практически нет. (…). Кроме того, при покупке участка в новой Москве вы не застрахованы он многоквартирного соседства", – поясняет свою позицию Гумниц.
Среди лучших локаций для покупки земельных участков в Московской области он выделил Домодедовский район.
"Отсутствие крупных промышленных объектов, развитая городская и досуговая инфраструктура: рестораны, магазины, школы и частные детские сады. Строящийся загородный клуб, на территории которого будет располагаться акватермальный комплекс, гостиница категории "5 звезд" с медицинско-оздоровительным центром, гольф-клуб, падел-клуб. Плюс скоростные Симферопольское и Каширское шоссе, которые позволяют за 20-25 минут преодолеть расстояние в 40-50 км от МКАД", – объясняет эксперт.
По его мнению, южное направление в Подмосковье - одно из самых перспективных и высокодоходных с точки зрения инвестиций.
